文 ▏本刊主筆 何潔霞

近日,多個報告都顯示寫字樓空置率急升,租金大跌，為此本刊記者特別跑到中環實地採訪，發現中環的辦公室單位空置率高企，而有在該廈工作的上班族坦言擔心前景。更有學者認為，中環寫字樓空置率急升，這是香港經濟疲弱所至，加上商廈供過於求的情況,料於可見將來都會持續。

中環甲級寫字樓空置嚴重

上班族憂前景　

記者到訪中環某一商業大廈(不方便指明那幢大廈)其中一層，發現不少單位空置，更有單位門口“堆滿”沒人收的信，當中包括大量水費單及其他信件無人理會。

在中環中心上班的陳先生說，感覺不到港府設法改善中環辦公室的空置率，他擔心這情況持續 ：“找多些外資回來，但是很難，外資走了很多，約兩、三成。”

從事IT的鄧先生就指，感受到辦公室空置的情況：“我們公司有很多同事都移民了，約兩成人左右。”他擔心因此影響經濟，以及恐懼自己前景，怕公司關門裁員。

中原見證中環樓市35年 也要搬離

記者較早前採訪中原老闆施永青時,問他為何要從中環搬到尖沙咀，他說,中原地產原租用中環新世界大廈幾十年,但因為要減少成本,改租用尖沙咀九倉電訊中心3層多樓面，涉約6萬平方呎，呎租約35餘港元。“集團原租用中環新世界大廈，搬遷可節省逾半租金。”“ 九倉電訊中心屬於海港城商廈群中，樓齡較舊的商廈，故租金相比較港威大廈等為低。大廈位處廣東道，樓下為海港城商場，故配套甚佳。”“租用中環皇后大道中新世界大廈多年，物業現時呎租料約80元，遷出中環搬至尖沙咀，可節省約56%開支。”

記者問施老闆,面對樓市寒冬，有何建議,他建議政府，可以將空置的寫字樓改成安置劏房戶的單位。但改裝成賓館或酒店，畢竟要跟《旅館業條例》的程序領牌，又要符合消防和排污例，施永青認為官員很容易將條例“看得太認真”，只需“暫時容忍一下有人犯例罷了”，就可以避免資源白白浪費。

他稱住宅呎租更貴, 可吸引投資者。坊間對取締政策最大擔憂，是如何安置失去蝸居的最基層市民。施永青表示，這些市民不少是公屋輪候者，而公屋供應量追不上需求，解決方法是將空置的寫字樓用作安置劏房戶。

他稱，現時非甲級寫字樓月租“只是20餘元一方呎”，若改成住宅，“可以租30多40元一方呎”，當中的差距“一定可以吸引很多投資者參與”，他又認為政府要做的，“只不過是接受破例罷了”。

他強調，酒店本身就是高級劏房罷了，他稱，現時已經有寫字樓改裝成酒店，分別只是改酒店是“一棟棟改”，而用作安置劏房住宅，“可能要接受分單位改”。

施永青指出，與其讓寫字樓空置，白白浪費資源，倒不如用來安置劏房戶，此舉“真是何樂而不為？”

全層寫字樓成交呎價較2018年平一半

美聯商業董事李鎮龍說,中環甲級寫字樓的空置率上升至11%，主要受到新近落成寫字樓帶動影響。根據美聯工商鋪的成交紀錄，中環中心最近兩個分別於2023年底，及今年5月底位於高層全層寫字樓的買賣成交，呎價約2.8萬港元；與2021年4月一個面積較小的中層全層寫字樓，成交呎價達3.4萬劈價17%。至於疫情前水平，根據紀錄，2018年9月一個面積相若的寫字樓，成交呎價更高達5萬元。

記者到過中環中心看,其空置單位很多,其原因何在?他說,這是因為三年前李嘉誠將中環中心沽出,當中很多是投資者接手,投資者要賣得好價錢,不能低價出租,寧願空置也不出租,静待好價。

記者問及北部大都會區發展會否對中環寫字樓市況有影響呢？李鎮龍認為，創科及金融業共同發展，整體商廈需求可望提高。他預料中環甲級寫字樓市況仍然平穩向好，但由於供應漸多寫字樓租金仍有壓力。

經濟學者：

難預測香港何時恢復經濟動力

中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波認為，單看中環中心可能會以偏概全，但早前疫情帶來的工作模式的改變，令寫字樓需求下降，相信整體寫字樓空置率會繼續上升，又形容香港情況“有些不幸”。

李兆波說：“外資在港正縮減規模，有些甚至撤走了，中資應該是寫字樓市場的主要支持者，但空置率實在太太,中資也難以抗衡,加上有些中資正又遇到一些困難，以及有個別中資對風險管理處理得不佳，債務和投資的方面，他們可能未見過經濟有起有跌，以為永遠都是升市，沒想過會跌市，遇到經濟不景便措手不及。

他更認為，早前《彭博》所述的中國信貸泡沫爆破，應該不確定，要評估才知悉，應進一步觀察整體甲級寫字樓市場，例如大發展商在中環數棟新商廈未來的租用率等，但相信難以透過改變用途，改善寫字樓供過於求問題。

李兆波說：“以往譬如說酒店過多，就可以將酒店改成寫字樓，但現在寫字樓可以改成甚麼用途呢？各方都在嘗試,強調香港恢復強大的經濟動力，就會對寫字樓有很大需求，但這個日子何時來到呢？我真的不太知道。”