文 | 本刊主筆 何潔霞

香港大學生宿位緊張問題由來已久，近日多個基金都搶攻這個市場,他們估計，非本地學生湧入及學生宿舍供應不足，將於未來4年爲香港私人住宿市場帶來額外2.23萬張床位的需求，帶動私人學生住宿成爲新興投資物業，推高把酒店及住宅改裝作私人學生宿舍的投資價值。

大學生宿位嚴重供不應求

仲量聯行近日公佈的《解鎖私人學生住宿市場增長潛力》報告稱，2022/23學年入讀香港專上院校的學生人數達到25.3萬；八家教資會資助大學以及香港樹仁大學和香港恒生大學，合共只能提供約3.9萬個學生宿位。學生住宿市場(包括大學宿舍及私人學生住宿)僅能容納當中約16%的學生。換言之，大學生宿位嚴重供不應求。

香港政府早前在施政報告中表示會好好利用香港的教育優勢幫助青年發展，並建設香港成為國際專上教育樞紐。當中，政府將在2024-2025學年擴大政府資助專上院校非本地學生限額，由現時20%增至40%，並致力提供更多青年宿舍等支援海外學生， 讓留學生與本港生活接軌，吸引他們畢業後留在本港發展。

仲量聯行香港研究部高級董事鍾楚如估計，目前有約3.72萬名非本地專上院校學生只能選擇私人住宿，未來4年更會升至5.95萬名，私人學生住宿租金還將進一步上升。

她說：“學生宿舍建築期較長，也難以覓得合適地皮興建宿舍，大學宿舍的供應一直無法滿足不斷增長的學生人口,預期大學宿舍供應短缺的問題，將於2027/28學年爲私人市場帶來2.23萬個牀位的額外住宿需求。”

鍾楚如指出，私人學生住宿是香港的新興物業，目前市場僅提供約1000個可租用的住宿空間。按整體專上院校學生人數計算，香港私人學生住宿供應率僅爲0.4%，比歐洲國家平均供應率約5%顯著較低。因此，香港的私人學生住宿入住率高企於98%至100%之間，每個可租用住宿空間的月租，介乎5200元至14800元港元。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章也指出，學生住宿能提供既高且穩定的回報，正吸引投資者的注意。

施永青：學生宿舍回報相對穩定

記者採訪本港地產代理龍頭之一的中原集團創辦人施永青時，他證實集團於2014年成立中原投資顧問有限公司， 並於2018年先後投資了美國及英國學生公寓。

他繼續表示，投資基金過往曾於美國及英國進行投資，當中取得可觀的回報。以美國德州及喬治亞州項目的學生公寓項目為例，兩個項目同樣於2019年買入，當時買入價分別為1,740萬美元及1,290萬美元，持貨短短3年，於2022年以2,125萬美元及1,800萬美元賣出，期內升值逾22%及39%。

“過去數年經濟市場動盪，但該類基金仍然可獲利，是因為有嚴謹進行買賣，每當買入新物業之前都會先進行分析，要先確認該物業是否有翻新空間、地點是否鄰近大學等基本因素後再落實決定,而上述學生公寓投資曾於短短3年間獲利最多近四成。

他更指出,本港樓市正處於下調當中，以及非本地學生人數急上升等因素，集團期望於未來2至3年可以投資2,000個床位。施永青強調,教育屬政府施政的一部分，投資學生公寓回報相對穩定。

晶苑：香港非本地留學生倍增

私人學生公寓市場前景佳

除了施老闆投資學生宿舍外，晶苑集團旗下的Y.X community也宣佈未來一年在港再度拓展全新的學生公寓。晶苑投資首席投資官陳偉文表示，Y.X目標將會繼續打破傳統學生公寓框架，以智能科技打造安全優質的學生宿舍，建立舒適共享空間，致力為學生住戶提供高品質的生活環境，並定期提供與職涯就業相關的工作坊，吸引人才留港發展。而目前已在九龍區有不同的收購項目洽商中。

他繼續表示：Y.X重視創建真正的共享社區，讓非本地學生來港後結交新朋友並共同成長。從Y.X學生住戶統計數據顯示，學生入住公寓的首要考慮條件包括：房間舒適整潔度、保安系統安全指數、員工服務態度和活動多元程度。Y.X透過不同的職涯工作坊，希望協助學生的個人發展，同時把同一屋簷下的學生住戶都聯繫在一起，鼓勵知識分享及合作創新。

他再補充道：“我們對本港私人學生公寓市場的發展持樂觀態度，未來一年將會在九龍區再新增學生公寓，提供多樣化住宿體驗，讓學生能在高質安全的環境下享受私人空間及共享空間的各種設施。”

“Y.X定期與不同商戶機構及教育組織合作，在位於紅磡的Y83學生公寓的共享空間舉行各類研討會及活動，包括：廣東話課程、職場工作坊及綠色地產創科挑戰賽等，讓學生接觸到社會各個階層，增進他們對在港工作的體驗和認識並擴闊環球視野，提升畢業後留港發展的意欲。”

酒店轉作學生宿舍 回報率可逾5%

由於學生宿舍市況好，很多酒店都轉型。仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜表示，香港最大型的私人學生住宿自2022年起平均每年的租金升幅超過10%。過去12個月的私人學生住宿租金升幅更加快，升幅最高可達15%。至於私人住宅租金，於2023年初通關後上升7%，酒店房租同樣上升。

他繼續表示，由於合適的土地供應有限，大部分私人學生住宿的供應要倚靠改裝酒店、住宅物業及商廈。近年較多投資者選擇收購酒店改裝爲學生住宿，主要原因是酒店的設計與現有配套設施更切合學生住宿的要求，所涉及的改裝成本會相對其他物業類型較低。學生住宿供應持續不足及非本地學生數量高速增長，該行預料，租金將進一步上升，造就私人學生住宿成新興投資物業。

根據該行的案例分析，投資者若把一間有600間客房的酒店，改裝成有1318張牀位的學生住宿，附設共享空間、獨立學習空間、智能出入系統，以及娛樂和健身設施，預計將涉及改裝資本開支約3億元，相等於每平方呎2000元或每個租用的住宿空間23.3萬元。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章預計，改裝後淨營業收入收益率可提高87個基點，達到超過5%，反映將酒店轉作學生宿舍的可觀投資潛力。

“現時市場可供改造爲學生住宿物業的酒店數量僅有約10至15間，且整棟物業更適合用於改造，選址靠近港鐵站以及九龍半島近院校物業更受歡迎。”