文 ︱ 易憲容

今年以來，中國樓市疲弱是前所未有的，住房投資和銷售急劇下降，房價全面下跌，土地財政快速減少，居民對房地產市場信心嚴重喪失等。房地產市場疲弱嚴重影響中國經濟穩定與增長，影響地方政府和房地產企業的生存。

為了重振中國房地產市場信心，4月30日中央政治局就對中國房地產市場政策進行了重新定位及重大部署。之後，針對目前房地產市場信心不足、保交樓、去庫存等難題，5月17日中央政府及人民銀行等部門多管齊下，推出了重磅組合拳來重振房地產市場信心，希望以此來改變市場的供求關系及釋放房地產市場的需求。

史詩級救市效果並未立竿見影

央行以金融創新工具讓國有企業收購房地產商持有的未銷售的存量房並轉化為城市保障性住房，這既可改變住房市場供求關系，也可促進中國房地產市場的轉型。央行以最為寬松的住房信貸政策來刺激居民住房需求，這緩解了住房市場供應過剩的矛盾，也讓房地產開發商的資金鏈得以恢複。地方政府以合適的價格回收房地產商沒有開發的土地，這既可縮減住房市場的供應，也可讓困境中的房地產開發商存活下來等。可以說，517新政的房地產調控政策，政府態度是堅決的，信貸政策的寬松也是前所未有的。

現在的問題是，517新政能夠徹底扭轉當前中國樓市的困局嗎？可以看到，新政推出之後，市場反映十分強烈。按照市場說法，這是一場房地產史詩級的救市，其力度是前所未有的，完全超出市場預期。市場分析認為，517新政又會如以往的房地產救市政策（如2003年、2008年、2015年）那樣，中國的房地產市場又會出現空前翻轉，又會打造一次空前的房地產市場繁榮。

但是，市場的實際情況與許多輿論所分析還是差距較遠。2003年的政府救市，立即讓中國房地產市場投資增長30%以上，2008年的政府的救市，導致了2009年房地產銷售增長80%以上，而2015年的政府救市，立即導致一個全國性房價快速上漲及房地產大繁榮。但是，這次調控政策出臺之後，盡管517新政立即在全國各城市落實執行，但從近半個月的情況來看，市場的情況並非如輿論那樣火熱。也就是說，從短期的情況來看，517新政不可能翻轉當前中國的房地產市場的形勢，也無法扭轉當前中國房地產市場的基本格局。

因為，當前中國的房地產市場，不僅市場供求關系發生根本性變化，而且房地產市場預期、運行方式及市場行為方式等都發生根本性的變化，用傳統的思維來制定調控政策難以立即見效。從2021年以前政府房地產調控政策經驗來看，每一次調控政策出臺就會讓房地產市場風生水起，從而20多年來托起了一個又一個房地產“牛市”。比如，2015 年中國發生一次曆史以來最大股災及外匯市場震蕩，對房地產市場產生巨大的影響。為了保證中國經濟穩定增長，中國推出了貨幣化棚改的房地產調控政策。其政策的核心就是央行創立的抵押補充貸款（Pledged Supplementary Lending，即PSL）,PSL就是中國版的量化寬松貨幣政策（即中國式QE）。發達國家的QE是用來買國債，錢從央行流到商業銀行最後又回到央行。中國的QE則是央行直接把錢打到國家開發銀行，然後由國家開發銀行分發到各中小城市，中小城市就開始棚改拆房，用現金補償給被拆房居民，再去購買房地產開發的住房。這樣，在2016-2017年央行僅用3.6萬億人民幣的PSL，既實現全國許多中小城市的棚戶區改造，也消化當時房地產開發商手上巨大的過剩住房，打造了一個前所未有的中國房地產市場繁榮，保證了中國經濟增長。但是，它也完全改變中國房地產市場基本運行軌跡，造成當前中國房地產市場前所未有的困境。

因為，按照現代城市運行的市場規律，房地產資金的流向都會先流向經濟發達一線城市，然後流向二線三線城市，最後才會有資金流向四線及以下的城市。但是2015年開始的貨幣化棚戶區改造，由於房地產資金流向完全由政府行政主導，這不僅完全扭曲了房地產市場資金流向的供求關系，也改變房地產市場基本預期、房地產開發商及購買者的行為方式。這既讓全國絕大多數居民都湧入房地產市場，房地產市場的需求突然爆發出來，從而導致一個全國性的房價暴漲大潮，把全國的房地產泡沫吹得巨大；也讓房地產開發商的經營模式及運作模式急劇改變，房地產開發商利用期房監管不足、銀行金融杠杆、海外融資市場等進行大規模的快速擴張，這成了當前房地產陷入長期困境的基本根源。

“保交房”和“去庫存”迫在眉睫

517新政的第一項任務是把保交房作為攻堅戰，把保交房提到了前所未有的政治高度。為何？問題的根源就在於2016-2017年貨幣化棚改不僅扭曲房地產資金流向，而且當房地產向中小城市快速擴張時，其期房監管更是進一步弱化。在發達的一線二線城市，房地產開發商的期房銷售要在住房封頂後才能進行，而且收取客戶的購買住房資金有較為完善的監管，但中小城市房地產快速擴張時，不僅房地產開發商畫幾張圖紙就可銷售住房，而且由於對收取客戶購買住房資金監管不嚴可以挪為他用（如購買土地快速擴張）。所以一旦市場逆轉，房地產開發項目資金鏈就容易斷裂，無法完成對居民購買住房的交樓。從2021年下半年起，房地產市場開始逆轉，2022年保交房事件就爆發。有研究估計，保交房項目有近1000個。如果保交房問題不解決，中國的房地產市場信心是無法恢複的，居民是沒有願意去購買自己可能收不到的住房的。

517新政的第二大任務是消化存量住房或住房去庫存化。現在的問題是，為何經過2016-2017年住房去庫存，房地產開發商的住房庫存又會急劇增加。這在於房地產市場發展急劇地向中小城市快速擴張快後，由於房價全國性普遍上漲，受房地產暴利的驅使及期房銷售制度的缺陷的影響，房地產開發商更是利用金融杠杆加快其擴張速度，那些只有圖紙的住房供給瞬息間湧出。當2021年下半年住房銷售增長開始緩慢時，滯留在房地產開發商未銷售的住房就越來越多，嚴重的住房供過於求不僅窒息房地產市場活力，也嚴重影響中國經濟增長。

這次517樓市新政把去庫存放在政策調控最為重要的位置。央行的3000億保障性住房再貸款就是為此而設立。央行的這個再貸款計劃，與貨幣化棚戶區改造的PSL不同，是央行向有資格的商業銀行發放低息貸款，然後由商業銀行向有資格的國有企業發放貸款收購房地產開發商未出售的商品住房，央行對貸款利率、發放貸款的對象、收購房源、收購主體、操作思路及原則等都做了詳細的規定。如把該計劃再貸款的利率降到極低水平，以鼓勵有資格的商業銀行有願意參與，但參與的商業銀行應按照自主決策、風險自擔原則發放貸款，完全是以市場化的方式操作。還有，把存量房收購的自主權完全留給地方政府來決定，收購商品住房的條件必須“以需定購”及合理價值收購，房地產開發商自願參與。這既強調參與的商業銀行所發放貸款的嚴格風險評估，更是強調把存量住房以合理價格收購的權力下放到地方政府，地方政府對收購住房的貸款要承擔一定擔保責任。這樣，中央給了政策，執行交由地方政府進行，以什麼樣價格收購，收購單位數目多少由地方政府決定。如果該計劃執行到位，既可一定程度降低存量房的庫存，也可增加地方保障性住房的供給，並讓瀕於倒閉破產中的房地產開發商存在一線生機。

不過，該計劃目前僅是試點中，今後肯定會走一步看一步地調整。還有，央行給出的貸款預算只有5000億元，相對於2023年商品房銷售11.6萬億元，只是4.3%，杯水車薪。而且，該計劃執行還可能引發一些問題，比如存量房收購價以保障性住房建築成本價收購，不僅與房地產開發商價格談判上會存在許多困難，也可能會導致新房市場的價格水平全面下移，隨之房地產市場的價格將進一步下跌；而且保障性供給突然急劇增加，也會改變居民對商品住房需求傾向。

房地產出清需重建信心釋放市場需求

517新政第三大任務通過寬松的住房信貸政策來刺激和釋放住房需求。可以說，無論是按揭貸款利率下調，還是按揭首付比例降低及住房公積金利率下降，都意味著住房信貸政策已經處於曆史上最為寬松狀態。這樣，居民購買住房准入條件降低了，購買住房信貸成本降低了，對需要購買住房民眾是重大的利好。在房價持續上漲的情況下，這種寬松住房信貸政策一定會刺激大量的居民湧入房地產市場，讓房地產市場各種需求都釋放出來，但是如果房價是在持續下跌，而且下跌的幅度較大的情況下時，是否能夠釋放房地產市場需求則是相當不確定的。在當前的房價持續下跌的情況下，除非一定需要購買住房的居民會借此政策進入市場，那些可買可不買，包括所謂的改善性住房，特別是住房投資炒作者一定在那裏觀望，不會輕易地進入住房市場。這就為何517新政之後，再沒有出現房地產銷售火爆場面的原因所在。

因為，經過2016-2017年房地產市場快速擴張，房地產市場的嚴重過剩已經是基本事實。在三線以下的城市，城市居民每人持有一套住房是十分普遍的現象。房地產市場的嚴重過剩不僅表現在房地產開發商手上大量的未出售存量房，高達7億多平方米，更表現為居民手上持有大量的二手房，比如當前二手房的掛牌量，重慶達27萬套、天津19萬套、蘇州18萬套、北京17萬套等，住房的全國性嚴重過剩，房價下跌不可避免。所以在一個較長時間裏，房價不僅會持續下跌，而且下跌的幅度會比許多人想象的要大得多。在住房市場價格持續下跌，居民的住房需求早就無影無蹤了。

刺激住房需求最強的調控政策，無論是信貸、稅收，還是補貼，其效果肯定會不好。特別是目前政府的調控政策思路還在房價上漲條件下來思考，實際效果更是會差。比如北京放松住房的調控政策是讓有兩套住房的居民可以5環外再購買一套住房。這些居民購買住房目的是什麼，是投資還是消費，從哪個角度來說，都沒有人會再購買一套住房，所以該政策出臺之後沒有激起一點水花。香港是最好的案例，所有購買住房政策放開之後，是增加一些以價換量的住房銷售，但住房投資需求和可買不可買的需求根本就沒有釋放出來。只有住房價格不斷向下行，才是住房需求釋放唯一途徑。所以，中國房地產市場也只能走向這條路，房地產市場出清只能以市場的方式進行。

要扭轉當前房地產市場基本格局，就得重建房地產市場信心，讓房地產市場需求釋放出來，而要實現該目標，就得放開各種對房地產市場的行政性限制與政策，就得以市場化的方式讓各城市的房價逐漸向下調整，讓房地產市場的價格真正回歸理性，否則房地產調控政策很難達其目標。517新政正在向這個方面努力，但實際結果如何還得進一步觀察，因為當前中國的房地產市場已經發生了根本性變化。