文 ︱ 本刊主筆 何潔霞

近日爆出長實洪水橋新盤LＹＯＳ撻訂客被追差價，以及銀行收緊按揭、Call Loan（要求提早還款）令市民及中小企叫苦連天,本刊記者特別採訪各方人士了解情況。

借錢難個案急升

香港地產代理商總會主席潘達恒向記者表示，地產代理業界聯席會議截止８月23日收集有關客戶申請按揭貸款遇到困難的個案，個案經整理後會迅速轉介金管局，估計很快可轉介20個以內的個案。

身兼行會成員的經民聯副主席林健鋒表示,較早前經民聯與地產代理業界會見金管局阮國恒反映銀行收緊按揭和Call Loan情況，當中提及銀行審批按揭貸款時間很長、貸款條款不合理、不承做高樓齡物業按揭。更於會後的記者會上淚灑當場。阮國恒於稍後接受訪問時稱，就按揭方面，若有個別個案是銀行處理不當，如拖長審批時間或不做高樓齡物業按揭，已於會上清楚表明可轉介金管局，並說：“我們一定介入，我們一定處理。”

近期銀行貸款生意轉淡

銀行界人士指，2月、3月時確有銀行開始收緊按揭，主要基於銀行各自考慮，包括資金成本上漲、撤辣樓市風險考慮等。不過，銀行在放慢手腳一段時間後，最近的按揭取態又略為正常化，因冀爭取多些第4季按揭生意。

就銀行收緊中小企貸款傳聞，東亞銀行（0023）聯席行政總裁李民橋稱，高息環境下客戶面對較大困難，但該行不會因抵押品估值下跌而Call Loan，並強調銀行的貸款政策沒變，會根據金管局的指引，“應貸則貸”。同時該行已縮短中小企的借貸流程，平均4日便可批出貸款。

金管局高度重視此事，金管局於８月23日公布聯同銀行公會成立中小企融資專責小組，就個別中小企可能遇到的融資困難個案設立處理機制，交由金管局檢視並按情况轉介相關銀行專責人員迅速處理，小組11間成員銀行亦將設立信貸審批覆核安排。

金管局總裁余偉文稱,會與銀行商討，希望兩周審批時間成為行業標準。

金管局副總裁阮國恒表示，當局要求銀行以包容態度協助需要支援的中小企，避免執行風險管理時一刀切處理不同個案，合理地處理客戶需求。不過，他強調小組不會指導銀行審批貸款，不能確保客戶一定可獲借款，銀行仍需視乎客戶信貸情况判斷。

記者拆解借錢難內情

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，雖然金管局聯同銀行成立中小企融資專責小組；而三大發鈔行均承諾貸款審批目標在兩周內完成。現時尤其是買入二手物業，物業買賣的成交期都要在一個月內完成；若然審批時間過長，對很多買家來說也是無所適從，現時縮短物業按揭審批時間至兩周內，相信有助市民去購置物業，亦會促進物業買賣成交。

不過他指現時不少大型屋苑樓齡持續老化，有關屋苑在短時間內受投資者垂青作重建機會甚微，若銀行繼續收緊按揭貸款時限，包括樓齡上限及貸款人年齡上限，將影響老齡物業在市場上的流轉性。

潘達恒也說,為免申請按揭的人出現不佳體驗，他建議銀行應有份菜單，指明甚麼物業不會接受按揭申請，或哪類物業的按揭審批需時較長；又建議銀行應提供預先批核結果。

其實為甚麼沒法批出資款？貸款程序錯了嗎？明明跟足要求，等了又等，但最後都唔批；又或者批出貸款額不足、利息高於預期，結果大失預算。 記者綜合各方意見，為你拆解箇中內情，再教大家對症下藥，不再死因不明，免受資金部署被打亂之苦。

首先看看貸款被拒之謎。申請私人貸款不批原因有很多，主要因素有二。其一是申請人信貸評分過低，第二就是申請人還款能力未符要求。

原因一，信貸評分過低，銀行或者財務公司收到私人貸款申請後，就會參考申請的信貸報告，若果你申請人之前曾經大至破產、 債務重組，小至拖欠卡數、未還Grant Loan或仍有貸款未清，均會拖低信貸評分，令貸款機構對你的申請有所保留。另外，在信貸報告上的“公眾紀錄”亦會列明是否有關於金錢的訴訟在身，如有的話，貸款機構可能怕申請人借錢不還，審批自然更手緊。

而信貸評分過低的解決方法，就是先了解評級低的原因，要建立個人信貸紀錄，簡簡單單為自己申請一張基本的信用卡已經可以，只要準時找卡數，日後想向銀行借錢就無難度。

而改善信貸評級方面，改善信貸評分可由準時還款找卡數、結餘轉戶、 債務重組等方法入手。另外，要知道自己信貸評分有無進步，可主動定期索取信貸報告，了解自己信貸情況，留意紀錄有無異常等等。待信貸評分回復到正常或良好水平後，申請私人貸款就容易得多。

原因二，借款機構認為還款能力不足。放債機構打開門做生意，當然不希望有壞賬。申請人的還款能力是一大考慮因素，有穩定收入及一定存款絕對有優勢。一般而言，貸款機構會訂下每月還款額佔收入4、50%為上限的“供款與收入比率（DSR，Debt-servicing ratio）”，一旦超出此比率，銀行就會認為申請人還款能力不足而拒絕你的申請。

還款能力不足 解決方法有六

１.申請時加入擔保人或者聯署人,因有擔保人或者聯署人“包底”亦變相提升還款能力，令銀行和財務公司壞帳風險降低，同時亦可爭取到較低利息或者更好條款。

2.減少貸款額 / 延長還款期。因貸款額是以每月總還款額計算，所以因應自己需要，盡量減少貸款額，或向銀行要求將還款期延長，令每月的還款額減少，都可以增加申請人的還款能力。其實，借貸機構對於批核小額貸款都會比較“手鬆”。

3.申請其他類型貸款。再次檢視所申請的貸款類型是否適合自己亦很重要，例如，本身持有物業（包括車位），又需要大額資金，業主貸款就會比一般私人貸款借貸額更高，亦更低息。若然周不時都有短期周轉需要，循環貸款則會更方便省時，亦不用每次借貸均被查閱一次。

４.對經營中小企的老闆來說，就可以利用政府的中小企融資擔保計劃，或者借專為中小企而設的貸款。

5.如不幸已一身“街數”包括卡數、私貸等等，其實最忌“數冚數”，可先嘗試申請結餘轉戶，如不成功再考慮債務重組，最後一步才是破產。

６.不少人因為工種關係沒有入息證明，明明收入可以應付還款，但偏偏卻因文件問題而被借貸機構誤會，如果申請者本身評級不俗，此時可以先考慮向有儲蓄戶口的銀行借貸，他們會比較清楚你的財務狀況，亦可以按情況豁免提交入息證明而錯到款項.。