文 ︱ 本刊首席記者 納婕謐

最近，香港“四大家族”之一的鄭氏家族、第三大地產公司新世界發展的掌門人鄭家純日子有點不好過。

財富縮水、債台高築、家族內鬥，都是近期圍繞著這位豪門二代掌門人的熱議詞。前段時間《福布斯》公佈的2025年度香港50大富豪榜還揭露，雖然他依舊排名第三，但財富卻縮水12%至195億美元。而同樣遭遇香港樓市極速下跌的地產人李嘉誠、恆地創辦人李兆基身家卻不減反增，分別漲了3%和8%，排名一二。

新世界怎麼了？

進取的富三代

1972年，26歲的鄭家純從加拿大西安大略大學畢業回港，當年便加入父親鄭裕彤所創辦地產公司新世界出任董事，開啟了上陣父子兵的時代。17年後，父親宣佈退居幕後，鄭家純坐上了集團董事總經理的寶座。

2012年，他又從父親手中接過董事會主席及執行董事的職位，正式成為鄭氏家族的掌門人。可惜剛過五年，突如其來的中風改變了原定的節奏，其長子鄭志剛臨危受命主持大局，3年後，升任新世界發展執行董事、行政總裁，成為名副其實的鄭氏第三代接班人。

與爺爺和父親對商業情有獨鐘不同，這位富三代對藝術文學頗有追求。早年在哈佛大學修習東亞文學，畢業後又前往日本學習文化藝術。2008自己創立了K11品牌，該品牌的獨特之處就是結合了藝術與商業，強調藝術元素在零售業的運用。

而他本人的代表作，正是位於如今尖沙咀靠海黃金地段的K11 MUSEA（K11人文購物藝術館），該項目由原來的新世界中心重建而來，耗資26億美元、佔地300萬平方呎，由他本人親自帶領團隊構思參與，該項目大獲成功，也成了現今新世界集團的核心和重要資產之一。而這塊地皮是他爺爺在公司剛成立三年時就動用資產的三分之一大膽購入。

爺爺創業，鄭志剛也不甘平庸。正如他自己所講，“自己不是‘守業者’，而是‘創業者’，把自己定位為‘守業者’，只會為自己設置框架，限制了自己的行動和思考；守業其實就是要繼續去創造、創新，用一個企業家或守業家的定位是不夠的。”

創新，那自然就是要進取，在接手新世界的短短幾年間，鄭志剛便大膽投資，承接多項基建並著手收購，三奪長沙灣商地，區內投資額高達250億元；之後又以總投資額200億元天價投得航太城項目，該項目為位於赤鱲角香港國際機場航太城的一站式零售、娛樂、旅遊景點及地標，是結合金融及醫養結合等專業服務的綜合發展項目，總樓面高達380萬平方呎。

今年剛剛開幕的啟德體育園，也是由鄭志剛引領下的新世界中標及興建，並取得25年營運權，這也是香港史上最大型的體育基建項目，耗資319億。他還花逾47億統一皇都戲院大廈業權，承接以保育方式對其進行重建。

這樣的激進與拼搏在一眾富二代、富三代中難以尋見，因此，在鄭志剛領導的初期，新世界發展股價還由2017年初約32元水準，一度升至2019年的55元，創出近5年新高。

只可惜，這份激進卻遭遇了香港經濟下滑，樓市狂洩的下行週期，再加上美國開啟加息，鄭志剛的擴張之路已無法再走，取而代之的是陡然升高的資金成本和負債問題。

父親鄭家純出手相救

面對這樣的歷史性運營危機，父親鄭家純終於坐不住了，先是由自己持有的周大福企業出手，以每股9.15元全購新世界手上約六成新創建持股，總額218億元。周大福還以折合約15.5億港元買入新世界前海周大褔金融大廈北塔餘下三成權益。同時，鄭志剛也積極賣樓，力圖回血，以1.15億元沽出西貢傲瀧商業部份連一籃子商用車位、以40.2億元出售荃灣愉景新城大型商場D·PARK等。

可惜屋漏偏逢連夜雨，在市場持續低迷的環境下，賣樓回籠資金效率有限，同時在樓市普遍偏冷的情況下，存量物業減值也使公司融資難度加劇，還使公司面臨違反銀行對負債比率的限制的風險。

在鄭志剛接手初期，根據2017年6月底為止的公司年報顯示，當時其淨負債比率為34.8%，總負債為1,439.8億元，公司股價在40元左右，市值大約為926.1億元。到2023年中期，新世界發展淨負債率破天荒的攀升至48.7%，為香港四大地產商中最高，到2024財年（2023年7月-2024年6月末）更是錄得118億元的虧損，創了集團二十年來最差表現，同時負債比率極升至55%，沒有完成淨負債率要減至40%以下的目標。

也正是在2024財年業績會的發表現場，這位曾被廣泛寄予厚望的鄭家第三代接班人宣佈辭去總裁一職，並表示這是“主動作出的決定”，他還說：“非常高興父親鄭家純尊重並支持這項決定。”發表10分鐘臨別感言後，就先行離場。同時，他還辭去在周大福珠寶等家族產業的多項職務，全面退出日常管理，只在新世界留任非執行副主席。

目前，新世界股價跌至個位數，僅為5元左右，市值縮水至131億元，比鄭志剛剛剛接手時蒸發795億元。

人可以走，債務卻不會自動消失。

接下來，新世界該何去何從？

“外人”接手：她是一個打慣勝仗的人

令外界頗感意外的是，接棒鄭志剛的不再是“鄭姓人士”，而是前發展局局長、新世界首席營運總監馬紹祥。更令人詫異的是，僅僅2個月後，這位新任舵手就以“個人原因”宣佈辭任。

接替他的，是新世界執行董事黃少媚。

頻頻換帥，有人質疑，一開始接任的馬紹祥不過是過度人物，黃少媚才是真正的人選。就此，鄭家純稱，檢視集團的發展方向後，他瞭解到集團發展需要適時作階段性改變，而行政總裁的角色也需要作出調整。

這樣短短一句話，卻蘊藏著無限深意，新世界的未來將不再與過往相同。

來看看這位少為人知的接任者履歷。

據新世界年報介紹，黃少媚擁有超過20年房地產經驗，長期擔任內地城市大型基礎建設、城市規劃及城市更新的顧問工作，向內地政府提供專業地產發展、城市規劃及相關專業建議。加入新世界前，黃少媚曾於國際顧問公司擔任高級職位，亦曾於香港一家地產發展上市公司擔任華南地區董事總經理，負責其華南地區的地產發展業務，具有豐富的中國房地產開發及管理經驗。

黃少媚升任同月，也正是港澳辦主任夏寶龍在深圳會見近30名工商界代表之時，他在發言中要求企業家堅定支持香港政府，共同推進落實長遠發展規劃。在此背景之下，再結合身任廣東省政協委員、廣東省政協常委及廣東省政協港澳台委員會副主任的黃少媚的背景，可以看出，新世界確實發生了一些不同於過往的變化。

近年來，新世界也一直積極與華潤集團及深業集團等國企展開合作，共同研究及開發深受內地高層重視的北部都會區內的創科及其他房地產項目。

對於負債問題，市場也有傳言，新世界集團近日向銀行發信，尋求就 “違反財務指標”取得 豁免，而違反原因為淨負債佔資產比率超過100%。一般而言，銀行會定下條款，要求貸款人的債務對資產比率不能高於某個百分比，否則會被視為違約，而新世界所持資產可能在過去一段時間出現較大幅度貶值，最終導致比率超標而違反條款，或會被要求即時還款，甚至負上更大責任 。

而有消息指金管局早前曾召集向新世界放貸較多的銀行開會，要求各金融機構繼續提供財務上的支持。對此，有評論指，香港一向奉行自由經濟，政府如若對新世界作出財政支援不太合適。

回看新世界本身，在2月28日的新世界中期業績發佈會上，黃少媚表示：“現時樓市確實面對不少的挑戰，利率依然偏高，公司的負債仍然處於較高水準，內地和香港樓市仍要時間恢復，對我們來說是一個考驗。”不過，“我是一個打慣勝仗的人，未來會積極推動業務發展，爭取更好的成績。”

除此以外，她還展示了自己的減債7大招，分別是透過改善現金流、積極出售非核心資產、釋放農地價值、積極提升回報及提升經常性收入、降低營運成本、暫停派息，以及積極做好財政管理減少利息支出。