文 ︱ 易憲容 中國經濟學家

中國房地產市場嚴重低迷，已經影響到中國今年GDP增長目標，影響到了整個市場的物價水準、企業的投資需求、居民的收入預期，整個經濟形勢正在“螺旋式惡化”。估計正是在這種嚴峻的經濟情況下，2024年9月24-27日中國政府出臺了一攬子經濟救市政策，希望以此來重啟中國經濟穩定增長的週期。

重振當前房地產市場的信心要解決的問題

要重振當前中國房地產市場的信心，首先要解決下麵兩個問題。一是2022年爆發的保交樓事件要徹底解決。2015年至今年上半年，預售未來完工房屋高達4800萬套。儘管近來中央文件一直在強調堅決完成，已經過去2年了，其進展還是令人擔心。因為，居民通過住房預售購買的住房不僅面臨房價持續下跌的巨大風險，更是面臨所購買的住房無法收樓的風險。所以，中國住房市場作為一個期貨市場，如果保交樓事件不能夠圓滿解決，中國房地產市場的信心根本無法恢復。

二是到8月末，中國商品房待售面積73783萬平方米，同比增長13.9%。其中，住宅待售面積增長21.5%。也就是說，樓市低迷，待售住房量會越來越大，如何消化這些待售住房同樣成了化解當前房地產問題難點。中央政府是出臺了政策，希望地方政府通過低息貸款把這些住房收購轉化為保障性住房，但目前地方政府沒有動力與願意來這樣做,央行借出該專案貸款僅及6%。也就是說，只有中國房地產的待售住房的庫存水準回歸到正常水準，中國房地產市場信心才得以建立，但是目前形勢來看，其化解這個問題將是一個漫長的過程。這也意味著這兩個方面都是十分艱巨的任務，它是能否提振房地產信心的關鍵。如果房地產市場信心不能夠逐漸恢復，居民是沒有願意進入房地產市場，中國房地產市場在這種情況是不容易止跌企穩。

房價底部在哪裡？

就目前中國整體的房價水準而言，儘管房價已經下跌了三年，但中國當前的房價下跌，僅是指住房作為一種住房投資品的價格下跌，至於住房作為投資品的價格什麼時候跌到住房為消費品的價格水準上，其中存在一個巨大的缺口。因為， 在住房市場，如果不能夠用信用制度及稅收制度對住房投資與消費進行嚴格的限定，那麼住房投資者對價水準一定會永遠會高於住房消費者的對價水準，這自然會把絕大多數住房消費者擠出市場，房地產成為一個以投資者為主導的市場。但是，這個市場完全逆轉之後，房地產市場性質發生了根本性變化，房地產市場成了完全由消費者主導的市場。

所以，當前房價下跌，到底跌到什麼水準，住房消費需求才能釋放出來，按照聯合國房價收入比指數是3-6，即居民購買一套滿足基本生活住房只要花3-6年收入就足了。2024年上半年全國100個重點城市的房價收入比為10.6，而一線城市房價收入比都在30以上，南京、杭州在27以上，連成都和武漢都在18以上。如果這些城市房價收入比為基線，那麼當前中國各城市房價要回到住房消費需求的水準，房價下跌的路還是很漫長的，不是說當前中國各城市房價已經持續下跌了三年就可一了百了事情。所以，當前政府認為房地產市場的價格要止跌回穩，是不是要止跌回穩在現在的水準上，這個房價水準是否合理，是否有住房消費者進入是相當不確定的。因為，當前中國房地產市場泡沫還沒有完全地擠出。

房地產只有市場化法制化才能走向正軌

也就是說，儘管當前中國房價已經持續下跌三年了，房地產泡沫正在破滅，但現在的房價到底是十分清楚的，即與絕大多數居民住房消費需求的價格水準還相差很很遠。如果是在這個房價水準上止跌企穩，那麼這個房地產市場或許只能讓些許高收入住房消費進入，或是重新鼓勵住房投機炒作者進入。現在政府要求各城市完全放開以往的各種購買住房的行政性限制，這肯定是對的。中國房地產市場只有完全市場化及法治化，減少政府對房地產市場各種干預，這樣才能讓完全扭曲的房地產市場價格機制走向正軌。但是，為了防止房地產市場再過度投機炒作，就必須用有效的信貸政策及稅收政策把住房的投機與消費嚴格區分開。對於住房的消費，政府的信貸政策及稅收政策要大開綠燈，而對於房地產的投機炒作，政府則要用嚴厲的稅收政策把其獲得利益收回（即儘快出臺科學公正的住房物業稅、嚴厲的住房交易所得稅、住房空置稅、外來者住房交易附加稅等）。如果不出臺這些稅收政策，而讓房地產市場的價格企穩在現在的價格水準，並讓購買住房者享受過於優惠的購買政策，那麼房地產的泡沫有可能再次吹大。目前深圳所謂購買住房優化政策，允許居民購買兩套、三套住房，其實就是在鼓勵更多的住房居民再房地產投機炒作。

總之，要讓當前中國的房地產市場止跌企穩，首先就得重振房地產市場信心，這是房地產市場止跌企穩的關鍵，要做這點，就是要完全讓全國的保交樓事件完滿的結束及讓房地產企業手中持有未售住房回到市場正常化水準。二是讓住房的價格開始企穩或微微上升，改變房價持續下跌的市場預期，或至少讓房價企穩在現有的水準上。但是，現有的房價水準仍然高於中國絕大多數住房消費者的對價水準，現有房價與絕大多數住房消費者的對價水準仍然存在一個巨大缺口。在這樣的房價水準上，中國絕大多數住房需求不容易釋放出來，只能吸引收入較高的住房消費者進入，只能讓住房投機炒作者重新進場。但這對重建中國房地產市場發展新模式及房地產市場健康發展存在很大風險。三是讓中國房地產市場真正的止跌企穩，就得讓住房的對價水準調整到絕大多數購買住房者有支付能力的對價水準上，這樣才能夠把中國絕大多數居民住房需求釋放出來，並讓中國房地產市場真正健康發展。但是，就目前的房地產市場情況來看，中國房地產市場價格調整還有一段路要走，欲速則不達。

就以上三種情景下的房地產止跌企穩，其效果是相當不同的。對於第一種情景，要完成任務是非常艱巨的，它需要時間；對於第二種情景，在二線以下的城市，出現概率不會太高，主要會發生一線城市，通過虹吸效應，把一線以下城市住房購買者吸引過來，讓房地產市場出現所謂小陽春，但同樣在增加一線城市未來房地產市場風險。對於第三情景，它才能讓中國房地產市場真正止跌企穩，但是它需要時間，會有一個漫長的過程。所以，對於未來中國房地產市場判斷，我們應該是更多的理性。