文 ︱ 潘錫堂 台灣輔仁大學兩岸關係學暨國際關係學教授、海峽兩岸學術文化交流協會副理事長

台灣地區“央行”9月20日祭出史上最猛的限貸令，除了房市選擇性信用管制至今已累積至第七波，“央行”最新出手的四招，包括：

新增規範自然人名下有房屋者的第一戶購屋貸款不得有寬限期；

自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全台；

公司法人購置住宅貸款與自然人購置高價住宅貸款及第三戶（含）以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成；

餘屋貸款最高成數由4成降為3成等。

台灣地區“央行”這四招可謂刀刀見骨，也引發建商和民眾一片哀號，除了被形容是歷來最大的打房力道，更有建商直言“央行”“打太大力了，難道要把房地產業打趴？”房貸市場僅剩“首購友善”，除了新青安等首購族還有喘息空間，換屋族和小建商恐怕都被逼上絕路。可見這手段之嚴厲，炒房者稱為歷年之最。為什麼此時才開始對在房市橫行霸道已久的怪獸“炒房”下重手？是不是晚了？還是不得不為？

台灣地區強力治樓市

由於考慮到不動產放款集中度，6月底台灣地區全體銀行平均是37.4%，很接近37.9%的歷史高點，以及截至7月底，銀行不動產放款平均比例為26.47%，甚至台灣地區的銀行7月底房貸餘額為新台幣10.65兆元，再度創下18年來的新高，已連續3個月暴增逾新台幣千億元，年增率達到10.82%；再加上今年1～8月台灣地區“6都”建物買賣移轉件數年增率衝高至27.5%，房價也持續屢創新高，成了台灣地區“央行”這次理監事會議出重手針對房市進行調控的原因。換言之，台灣地區房價狂飆，銀行不動產貸款數額，已逼近台灣地區“銀行法”規範的30%上限滿水位，台灣地區“央行”希望針對房貸進行總量管制，包括造成這波房價直直漲的始作俑者“新青安房貸”，也被採取精進措施，等於變相踩煞車以壓抑過熱的房市。不動產業者因此對房市不再看好，炒房者也已聞到了氛圍不對，表態認為，“央行”出手太狠會打擊到無辜，例如首購族、換屋族等，希望“央行”縮手。但“央行”能不下重手嗎？看看“央行”連續兩季提高存款準備率，對房市採取史上最嚴格的信用管制，更何況此次調升存準率與通膨無關。台灣地區“央行”總裁楊金龍在“央行”理監事會後，即坦白告知媒體是衝著房市而來。也就是，再這樣放任下去，房市要泡沫化；而房市泡沫化後，金融機構必受波及。

再進一步言，去年8月蔡英文當局根據賴清德競選台灣地區領導人的政見推出的“新青安”房貸政策，原本用意是幫助買不起房的年輕人購屋，但政策欠缺周延思考，造成影響了全台房市、金融業，使得房價飆得很離譜，民眾紛紛向銀行高槓桿貸款購屋，買房的年輕人背負著沉重的房貸，買不起房的民眾更買不起，政策結果適得其反，徒然肥了建商、多屋族、炒房客，更埋下未來可能發生房貸大量違約風暴的隱患。無怪乎，楊金龍撂下重話，“要給投資客、投機客一個教訓，房市必須降溫”。亦即，“央行”發現，這一年來房貸餘額暴增新台幣5千億元以上，至少21家大型銀行房貸水位竟然不到一年就快速接近台灣地區《銀行法》的上限。銀行業放款大量集中流向不動產、建商不手軟的炒作房價、購屋族超出能力的高槓桿貸款，這些都是金融風暴山雨欲來之前的強烈訊號。這也難怪楊金龍說，這次“央行”花在規劃第七波選擇性信用管制的力氣、時間與承受的壓力，實在不輸前六波的加總。

表面看來，台灣地區“央行”房市管控政策師出有名，更符合賴清德當局強調的居住正義；但事實上，即使“央行”是正義之師，如此重手之下，仍難保不傷及無辜，更遑論對房市的殺傷力。首先，對於投機客和建商來說，“央行”的管制措施確實有一定的殺傷力，可望抑制房價失速的漲勢和因炒作膨脹的交易量，投機客和建商短時間或可能因“央行”政策被綁手綁腳，但只要有獲利的空間，實際上都難讓炒作絕跡。其次是，就居住正義或青年安居而言，民眾現在面臨的是房市三高的問題，也就是房價高、自備款高、利息高。“央行”抑制炒作最多可緩解高房價，但相關限制貸款的成數措施，反而會讓民眾必須準備的自備款更高，讓大眾買房自住的理想變得更加遙不可及。第三，則是“央行”再三強調的市場健全度；依台灣地區“央行”的觀點，銀行的信用資源如過度流向不動產，將不利於金融穩定，更可能排擠生產事業實質投資所需的資金，造成經濟衰退。

新政策將如何影響市場與經濟

值得注意的是，台灣地區“央行”這次新政策聚焦於收緊貸款的成數與寬限期，並擴大適用範圍，試圖抑制房市炒作行為。問題是，它將如何影響市場與經濟？此次政策的目標之一即是，將資源優先分配給真正有自住需求的購房者，透過取消首戶房貸寬限期的安排，無自住需求的投機者，將被迫承擔更多的資金壓力。尤其，此次政策透過嚴格的限制公司法人與多戶購屋者的貸款條件，實際上是對整體金融體系進行風險管理。當投機者逐步退出房市，房價走勢更加穩定，銀行系統的風險也會相應降低。

至於其具體影響與效應如何？儘管該政策對抑制投機行為有顯著的效果，但對部分有自住需求的購房者而言，政策帶來的困擾也同樣明顯。此次管制中，自然人第一戶購屋貸款不得享有寬限期，這意味即使是首次購屋者，資金壓力也將增加。對於中產家庭或有換屋需求者，貸款成數的降低可能會抑制其購房的意願。尤其房地產與建築、裝潢、金融等產業密切相關，房市調控將不可避免對這些行業產生連鎖反應。當貸款條件收緊，可能導致整個產業鏈的萎縮，對於依賴房市發展的中小企業來說，衝擊尤為顯著。此外，房地產貸款縮減後，銀行的相關業務也將受到影響，金融業的部分收入可能面臨下降的壓力。一些投機者或會在房價下跌的預期下拋售房產，進一步導致房價下滑。

尤有進者，台灣地區“央行”該打炒房措施，只要名下有房屋，第一戶購屋貸款就沒有寬限期，為了避免傷害到自住客，“央行”一個月內將提出排除條款。台灣地區的公股銀行表示，將會爭取“繼承房屋”、“以小換大”等兩類換屋族可被排除，在簽切結書的配套下，可獲寬限期。換言之，這次打房措施最令人議論者，即是名下有屋者，第一戶貸款就沒有寬限期。據台灣地區的公股銀行計算，如果貸款1千萬元新台幣、原本有寬限期，現在調整為沒有寬限期，每個月就要多準備2萬多元新台幣，一年就是30多萬元新台幣，購屋者要多準備自備款，否則就很難再擁有第二屋。正因“央行”這波打炒房，遭批有濫殺無辜之嫌，使得楊金龍總裁日前表示，持續聽取各方意見，“必要時，將針對需要協助、無辜的人，推出協處或排除條款”，相關措施將於一個月提出。

總之，該政策措施顯然短期內除了首購、都更危老與企業投資興建廠房不受影響外，換屋、投資、投機等其他房貸的申請門檻與難度皆提高，類型則以成屋首當其衝，而預售交屋的狀況也恐受影響。但整體而言，不同於今年上半年價量齊揚的盛況，下半年因政策的干擾將使市場氛圍有所轉變，觀望情勢較爲顯著，致使住宅市場進入降溫期，交易結購轉爲量縮、價格高檔震盪的格局。

整體而言，政策的實施可能短期內打擊市場的流動性，影響部分群體的購房能力，並對房地產相關產業帶來壓力。然而，從長期的角度來看，這項政策有助於減少房市泡沫化風險，為無房者創造更多機會，並保護金融體系的穩定性，毋寧可以說是利大於弊。