文 ︱ 本刊主筆 何潔霞

雖然香港整體零售市況一般，惟核心區麵包店在淡市下生意旺場。網紅麵包店在去年底進駐銅鑼灣區，掀起排隊熱潮，TVB藝人唐詩詠從日本拜師學藝開店後經常大排長龍，後來來自日本東京的人氣麵包店“Truffle BAKERY”也首度攻港，承租勿地臣街複式巨舖，面積逾3100方呎，月租30萬，呎租97元。Truffle BAKERY進駐後，銅鑼灣的精品麵包店之戰可謂愈演愈烈。

網紅麵包店進駐銅鑼灣

銅鑼灣區近年已成精品麵包店激戰區，在利園山道已有主打港式麵包、且深受網紅歡迎的手工麵包店“Hashtag B”；而僅與“Hashtag B”距離約5分鐘步程，更有前四季酒店糕點總廚Grégoire Michaud主理的人氣歐式麵包店“Bakehouse”。

而今次最先引起戰火是本港藝人唐詩詠於去年１０月開設的33 CUBREAD麵包，以月租6萬進駐波斯富街700呎地鋪，天天大排長龍；近期由來自東京的Truffle BAKERY以每月約30萬承租，銅鑼灣勿地臣街11號THE HEDON地下連1樓，建築面積各約1056方呎及2077方呎，合共3133方呎。

Truffle BAKERY自2017年成立，於東京門前仲町開設首家分店，賣點為“將專業食材帶到日常餐桌之上”，招牌麵包為白松露鹽可頌，銅鑼灣店盛惠每個23元。日本藝人木村在拍攝日劇《Grand Maison東京》期間，因對該店麵包情有獨鐘，便大批入手白松露鹽可頌，慰勞劇組上下，令其迅速在市場上引起轟動。

中原(工商舖)商舖部高級分區營業董事梁偉傑表示，銅鑼灣勿地臣街11至13號地舖及1樓，由永義國際發展的一幢全新商廈，該地舖面積約1056方呎，1樓面積約2077方呎，總月租約３０萬，該店舖位處銅鑼灣核心區域，鄰近多條主要街道，適合零售及餐飲業發展。梁氏指，租客為日本人氣麵包店Truffle BAKERY首間海外分店，在日本則有17間分店，近年成為日本爆紅麵包店。

他繼續說,除了Truffle BAKERY,另一間來自日本大阪的創意麵包店Merci Moncher,近期亦於銅鑼灣蘭芳道開店，主打日式及歐式麵包，吸引大量市民及遊客光顧。

梁氏繼續表示，以前銅鑼灣出名的麵包店都是本地的,自從唐詩詠創立的明星麵包品牌33 CUBREAD，因其明星效應及高品質搶佔市場，吸引大批粉絲和街坊排隊。主打日式及歐式麵包的TruffleBAKERY及Merci Moncher互相輝映，鞏固銅鑼灣作為餐飲購物天堂地位。新品牌正式開業，相信成為吸引排隊人潮的網紅店。在高端零售需求放緩的情況下，餐飲零售成為市場的主要增長動力。此次新成交的麵包店品牌，進一步體現了市場對高端餐飲需求的持續增長，預計開業後將吸引更多年輕消費者及遊客，推動周邊商舖租務活躍，並為舖市注入新活力。

珠玉在前令鋪租急升

盛滙商鋪基金創辦人及行政總裁李根興對記者說, 唐詩詠麵包店33 cubread點解有過百人排隊？為何麵包店迅速成為銅鑼灣人氣排隊店呢?他說,33 cubread由著名的日本烘焙專家川島善行監修，北海道用料，提供多款麵包，包括丹麥酥、生吐司以及骰仔牛角包等。

他繼續說,一般麵包店，成本分析：4成食物成本、3成人工、2成租金、1成利潤。店員說每日賣600個包，每個平均38元，每日營業額22800元，每月港幣68.4萬。他估計每月賺約20萬。

他又分析說，唐詩詠的店鋪有三大優勢：（1）專注人工較平；（2）專注浪費食材較少；（3）只得三個出爐時段，大排隊等如免費臨時演員賣廣告。他強調珠玉在前，所以吸引很多名店跟隨，這勢必帶旺銅鑼灣店鋪租金，估計會升5-10%。

內地及國際品牌群起爭據點

除了近期有多間特色麵包店落戶銅鑼灣區外，到底這場麵包舖大戰會點樣發展，對銅鑼灣舖市又有何影響？中原(工商舖)商舖部高級分區營業董事梁偉傑表示,緊隨內地食肆一窩蜂來港，舖市發展越加精彩，過去半年來，內地及國際品牌群起攻港，除了服裝品牌外，更多令人意想不到的行業，例如：全球航拍無人機“一哥”，日本二手珠寶手袋，甚至“十蚊店”等成為過江龍。他強調, 內地及國際品牌群起攻港最主要原因,是遊客區天價舖租暴跌，造就行業百花齊放。

盛滙商舖基金創辦人李根興也表示，中港市場消費降級，奢侈品商戶高價搶舖不再，本港遊客區租金持續向下，核心區舖租較高峰下跌70%至80%，比較疫市前亦跌去30%至40%。

他表示，當租金下跌，較為廉價的產品才有機會擠身旅遊區黃金地段。“以前一隻錶幾十萬，一件衫數千元才交得起租，現時數萬元的錶、數百元的衫，交租都不成問題！”

李根興指出,過去數月來，先後有內地及外國時裝品牌首次來港，或闊別多年後回歸香港，身為國際頂尖時尚的西班牙MANGO，有法韓“法韓混血兒”之稱的MARITHE FRANCOIS GIRBARD，由80後時裝達人創立的日本STUDIOUS，中國杭州文青服裝品牌西町村屋，都先後在遊客區建據點。“市況好時，時裝店不敵奢侈品競爭，現在隨着租金暴跌，舖位選擇增加，不少時裝品牌進駐的舖位，舊租客為鐘錶珠寶名店。”

航拍機空降羅素街

利嘉閣（工商舖）商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，旺市，時裝店之間租舖競爭激烈，近年不少靚舖長時間交吉，業主態度軟化，租金跌幅可觀。“曾以大隻型男宣傳引起市場轟動，美國時裝Abercrombie & Fitch（A&F），2012年以700萬搶租中環畢打行1.27萬呎巨舖，2016年撤出後，今年突然強勢回歸，一口氣承租沙田新城市廣場及希慎廣場兩個舖位，合共1.6萬呎，月租共250萬。鄭得明續說，該兩個都是大型地標商場，既有遊客又聚集本地客，非常熱鬧，從A&F的角度出發，現時兩個商場平均呎租150多元，過往畢打街巨舖呎租高達550元。

他又說,除了時裝店盛行外，科技行業亦現身，來自深圳、航拍無人機生產及研發商大疆創新，空降銅鑼灣羅素街，地舖面積1433方呎，月租40萬，舊租客溥儀眼鏡2011年進駐，2015年續租時，以每月250萬創下紀錄，最新租金蒸發84%。

大疆創新是全球首屈一指的航拍機生產商，每部無人機零售價盛惠近萬元，至不超過10萬元；而舊租客溥儀眼鏡，則是全球知名的奢侈品眼鏡店，部分眼鏡屬售價過百萬元。

大疆創新曾於2016年首度來港，選址銅鑼灣謝斐道TOWER 535，面積逾萬呎的複式舖位，2021年疫情肆虐時撤走，去年8月再度回歸，率先進駐尖沙咀The ONE對面的栢麗大道G19及G20號舖，面積逾3000方呎，直至近月在羅素街設置據點。