文 ▏本刊主筆 何潔霞

在太古地產業績報告中，發現太古地產的香港商業地產組合於2024年第三季表現不佳。擁有最頂級地段和最優質的物業的太古地產尚且如此，香港其他寫字樓項目的表現可想而知。

香港差饷物業估價署的數據顯示，香港寫字樓2023年落成的寫字樓樓宇面積為15.87萬平方米，大約佔所有寫字樓樓宇面積的1.21%，與往年相比，處於相對較低的水平，然而寫字樓的整體空置率卻達到了14.95%，為20年來的最高水平。另外,差饷物業估價署預測2024年的落成量為 156000平方米，與上年的落成量相若。到2025年，預測落成量將下跌 至136000平方米。在2024和2025年， 中西區將成為新落成甲級寫字樓的主要供應地區，落成量分別佔預計總供應量146000平方米 和127000平方米的43%和40%。2024和 2025年乙級寫字樓的落成量將均為9000平方米，而這兩年丙級寫字樓將僅有少量落成量。

甲級寫字樓空置率嚴重

甲級寫字樓為香港寫字樓的主要構成類别，就2024年的數據而言，甲級寫字樓佔了香港寫字樓總面積大部份。從過去的數字可以看到，作為世界金融中心，匯聚了眾多國際知名公司辦事處和總部的香港，甲級寫字樓的出租率一直以來都很具韌性。即使是在1998年亞洲金融危機、2003年SARS期間、2008年-2009年世界金融危機期間，香港的甲級寫字樓租賃市場都要比整體平均值柔韌，1998年和1999年亞洲金融風暴後的甲級寫字樓空置率分别升至雙位數，但在2000年就恢復過來；同樣在2003年和2004年SARS期間空置率升至13%以上後，到2005年就恢復到單位數水平；2009年世界金融危機時，甲級寫字樓空置率曾一度升至11.50%，但很快就跌回到單位數。2020年-2022年疫情三年對全港寫字樓租賃市場的影響是深遠的，這三年的空置率均達到雙位數，然而在解封之後的2023年，空置率不降反升，整體空置率由2022年的14.40%進一步升至14.90%，而甲級寫字樓的空置率更為嚴重，達到16.00%。

近日情況更不斷惡化,仲量聯行大中華研究部主管龐溟表示，本港住宅樓市近月稍有好轉，但商廈市道依然疲弱。根據仲量聯行報告顯示，中環甲級寫字樓9月份空置率升至12.2%，租金按月跌約1.6%,；而灣仔／銅鑼灣和尖沙咀空置率分別升至10.3%和9.4%。港島東和九龍東空置率則好轉，8月空置率分別為12.4%及18.5%，9月份各減少0.5個及0.3個百分點。整體市場空置率則與8月一樣，維持在13.4%。

此外，8月甲級寫字樓市場未有大宗租賃交易，令到淨吸納量樓面出現負5.75萬方呎，不過，也有個別公司遷入新落成商廈，例如基金公司Arrowpoint Investment Partners，由靈活辦公空間搬遷至灣仔太古廣場第6座，涉及租用樓面約7600方呎。　

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，9月份整體甲級寫字樓市場租金按月下跌1.1%，主要分區市場中，中環和九龍東租金分別跌1.6%和0.7%，而灣仔／銅鑼灣和港島東租金分別下跌0.4%和0.8%。

供應大增 需求萎縮

龐溟表示,主要原因是有新甲級商廈落成。 中環長江集團中心二期及觀塘道350號兩個新商廈項目於較早前竣工。在供應大幅增加下,需求卻在經濟不景情況下，令香港私人寫字樓租金進一步受壓。

香港測量師余錦雄也同樣表示,香港的甲級寫字樓市場呈現供應量增加、需求減少,令空置率上升的趨勢。他強調,整體空置率增至超過16%，是近數十年的歷史新高。當中最嚴重是九龍東，空置率達21%；其次是空置率約15.5%的港島東，而尖沙咀、灣仔、銅鑼灣及中環區域的整體空置率分別也超過10%。另外，由於中環幾個大型超甲級寫字樓項目，都在今年開始陸續落成，形成頂級辦公樓供應量更加充裕。

他繼續說,回看需求,全港主要辦公樓區大約可分為五區，分別是港島的中環區、灣仔銅鑼灣區及港島東區；另外就是尖沙咀區和九龍東區。在過去多年，每一個寫字樓區都有新的需求，產生一個需求吸納量。不過，中環、港島東及尖沙咀三個區的淨吸納量均錄得負數，即新增租用面積小於退租用面積。中環及港島東的淨退租面積，都超過25萬方呎。

科技發展導致寫字樓使用面積減少

余錦雄指出,除了上述的嚴重供過於求外，香港寫字樓市場亦受到一個結構性的打擊。由於科技發展和網絡聯結，近年發展出一個全新的混合工作方式，現時愈來愈多人選擇更多時間在家工作，引致對寫字樓面積的人均使用量持續減少。

他繼續說,還有就是全球地緣政治與西方制裁,對香港所產生的連鎖性經濟封殺。一向以來最能支付貴價寫字樓租金的主要是外資金融機構、房地產基金和相關的專業服務行業，例如律師樓和會計師樓等。近幾年外資持續退出大中華市場，轉向新加坡或其他地區，形成離開的企業比進入的企業更多，亦因此看到中環區的寫字樓淨吸納量竟然是負數。

他指出,基於上述種種，香港寫字樓市場遭受多重打擊，租金水平持續下降。傳統的外資集中地，中環及港島東區的甲級寫字樓尤為重災，租金由高位大跌逾20%。

大手成交“量升額跌”

美聯商業董事李鎮龍就認為,在經濟前景不明朗情況下，預期今年整體寫字樓成交量將創歷史新低，大額成交呈“量升額跌”現象，不少賣家在資金壓力下擴大議價空間，料大手交投維持平穩。

他繼續說,本港寫字樓租金和售價持續下跌，根據美聯物業最新統計，指標甲廈售價連跌12個月。受中上環等核心商業區多宗低價成交影響，指標甲廈售價按月急挫約6.8%，呎價重回約10年前水平。甲廈市場出現以價換量現象，例如上環皇后大道中181號一個中層全層單位，建築面積約15451方呎，業主以約54萬元放租，意向呎租約35元，同時可以現狀及交吉形式出售。

他更指出,上月指標甲廈售價按月下跌約6.8%。其中，上環招商局大廈有單位錄得以呎價約1.58萬港元成交；金鐘力寶中心第二座，有單位以呎價約1.31萬港元易手；灣仔會展廣場辦公大樓33樓多個單位，以1.35億元成交，平均呎價只有約1.5萬港元，上述三宗成交的平均呎價，已重回2010至14年左右的水平。

他又說,令年首三季寫字樓大手成交16宗，主要分層成交，全幢買賣錄5宗，佔31%，相信受息口高企及吸納速度慢等不明朗因素影響下，業主願意降低叫價，吸引部分買家承接物業。

未來會繼續下跌

余錦雄預計今年第四季本港甲級寫字樓租金將再下降5%至10%。不過,他強調,雖然似乎負面情緒充斥市場，但對中長線的未來十分樂觀，世界的周期總是會在高低之間來來回回，相信在今年年尾開始，各類利好消息會陸續出現，包括美國利率進入下降周期、全球地緣性紛爭開始落幕，以及東西方經濟互信合作重新開始。屆時“一帶一路”經濟概念將會全面展開，

李鎮龍也預料本港核心商業區的甲廈會繼續有低價成交。租賃市場方面，他認為未來寫字樓的租戶分佈將會趨向多元，因為大企業仍有能力租用位於核心地段的寫字樓，但其他企業為節省營運成本，他們會偏向租用非核心區但仍位處市區的商廈。政府積極吸引資金落戶香港以及重啟投資移民計劃，加上近年本地的財富管理業務迅速發展。即使近年本港股票市場表現疲軟，但由於財管行業一般會將客戶的資產作全球佈局，所以相關行業仍有發展空間，預料保險及資產管理等企業將會成為寫字樓租賃市場的主力。