文 ︱ 易憲容 中國經濟學家

517新政已經過去二個多月了。517新政推出時，市場一片歡呼，被認為是中國政府史詩級的救市政策。不少人對517新政更是十分歡呼為，忽然一夜春風來，千樹萬樹梨花開，以為中國房地產繁榮的春天又要來了。但實際上，對市場及政府期望極高的517新政，其效果遠遜於政策預期。

房價只跌不漲，居民無意加杠桿入市

從住房銷售情況來看，1-5月份，新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%。新建商品房銷售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。這些數據具有三個方面的重要意蘊。一是新房銷售並沒有因為517新政出臺有所好轉，而是還在繼續下降；二是住宅銷售面積下降幅度和住宅銷售金額下降幅度兩者差距還有擴大，即住宅銷售金額下降幅度遠大於住宅銷售面積下降的幅度。這意味著不僅住宅銷售量在深度下降，而且住宅銷售價格還在下跌。只要房價還在下跌，房地產市場就難以企穩。三是如果以前5個月住房銷售數據來估算，2024年的住房銷售金額可能在7萬億元左右，與2021年18萬億元相比，不及2021年40%。住房銷售下跌的幅度如此之深，也意味著中國的房地產泡沫正在破滅，中國房地產市場調整會是一個長週期。

現在的問題是，為何517新政以來，政府出臺的史詩級的房地產救市政策，其效果遠遜於政策預期？更不是如2021年前20年那樣，每一次房地產救市政策出臺之後，各城市房地產市場立即風生水起。無論是2003年、2008年、2015年寬鬆的房地產調控出臺，還是2016年之後各種限制性房地產調控政策出臺，都會讓各城市的房地產市場掀起一個又一個繁榮炒作的高潮。但是，517新政史詩級的救市政策出臺之後，5月份的住房投資、住房銷售、房價的跌幅不僅沒有企穩，反之還在進一步向下調整，特別是個人住房按揭貸款下跌幅度更是達到40%以上。試想，如果國內居民無意願利用銀行信貸加杠杆進入房地產市場，最好救市政策都可能失效。

就居民而言，為何無意願利用銀行信貸加杠杆進入房地產市場？就在於中國房地產市場的性質發生了根本性變化。2021年以前的中國房地產市場，房價持續上漲了20多年，房價只漲不跌，居民購買到住房就可賺錢。如果購買住房可一本萬利，居民豈不願意大量購買住房讓其財富增長？可是，延續了20多年的房價持續只漲不跌的中國房地產市場，早就把房地產泡沫吹得巨大。當房地產泡沫破滅，房價由只漲不跌轉變為持續下跌或只跌不漲時，購買住房不僅不可一本萬利，不可成為居民的賺錢工具，反之以高房價接手的住房還可能成為負資產，讓居民負債累累。如果居民沒有願意貸款進入房地產市場，那麼政府最好最為優惠的救市政策都可能起不了什麼作用。這是517新政達不到政策預期效果的關鍵所在。

救市思路未走出20多年的“經驗模式”

住房需求是客觀存在的。在房地產泡沫吹得巨大時，更多的是住房的投資需求。當前房地產泡沫破滅後，購買住房無利可圖，住房投資需求消失，住房轉化為消費需求。目前，全國的房價都下跌，甚至於有些城市房價在嚴重持續下跌。在這種情況下，房價是否回歸到理性水準或絕大多數居民有支付能力承擔的水準，則是相當不確定的。這就得看以前房價上漲幅度，其泡沫有多大，也得看當前房價下跌幅度是多少，房地產的泡沫是否擠出。否則，儘管房價下跌幅度不小，但房價上漲時的幅度更大，房地產的泡沫可能沒有全部擠出。在這種情況下，那些具有潛在住房需求的居民是沒有願意進入市場，或他們在什麼時候進入市場同樣是相當不確定的，這就在於政府的政策引導，在於政府出臺什麼樣的房地產救市政策。

517新政救市的目的就是為了恢復市場信心，通過降低市場准入的優惠政策刺激居民進入房地產市場，以便讓房地產市場風險、金融風險讓更多的人來承擔，以此重造中國房地產市場的繁榮和經濟繁榮。但是，在房地產市場供求關係發生了根本性變化，房地產市場性質出現了根本性轉變，房地產市場預期完全逆轉的情況下，517新政的救市思路還是在以往20多年來的經驗模式的政策思路下，以更為寬鬆、更為優惠的政策來刺激居民購買住房，刺激居民住房消費，而沒有考慮當前住房價格水準適合不適合居民的住房消費，利不利於居民的消費性住房需求釋放。

對房價行政管控是問題癥結

這樣，就517新政而言，政府一方面希望用市場化工具（寬鬆優惠的信貸政策）鼓勵居民進入房地產；另一方面又在用非市場的方式或行政化手段來控制房價、控制市場資訊。比如，儘管517新政要求各城市政府完全放開對房地產市場的各種限制，但當前各個城市的新房價格，除了個別城市已經完全放開之外（如蘭州），基本上還是由城市政府掌控之中，房地產企業對出售住房的定價只能是在政府所指定的範圍內，否則房地產企業就可能被政府相關部門約談。比如，北京門頭溝有一個出售專案，最早開盤時價格是每平米6.4萬元，但房地產企業面對嚴峻的房地產形勢，最近希望以每平米4.9萬元出售，卻遭到了相關政府部門約談，說降幅過大，不可以這個價格出售。北京是這樣，其他城市也是如此。別看當前中國樓市陷入如此嚴重的困境，大量的住房賣不出去，但很少看房地產開發商大幅降價銷售。如果房地產開發商有完全住房銷售定價權，在房地產市場剛出現轉變，房價能夠隨行就市，如果有一些房地產開發商能夠大幅降價銷售（如香港的李嘉誠的住房專案那樣），那麼這些房地產開發商或許早就走出了當前之困境，而不至於現在這樣。

還有，政府不僅對新房的價格在某種程度上進行限制，而且對二手房的價格也進入另類控制。比如，最近以來，有相當多城市的二手房交易的資訊在仲介平臺突然消失。這些交易資訊包括城市二手房掛牌量及二手房價格跌幅變化。目前全國有15個以上城市關閉了二手房價格顯示。這應該是相關政府職能部門約談的結果。因為，政府認為二手房掛牌量增加和二手房價格下跌的資訊，不利於穩定市場信心，容易造成二手房價格進一步下跌的預期，形成二手房價格下跌的自我實現，觸發新一輪房價下跌潮。在政府部門看來，這不僅會影響居民的住房需求釋放，也會影響當前房地產市場走出困境。

可以說，無論是新房，還是二手房，政府對房價控制或管制，是當前中國房地產的最大困境。也是當前房地產市場能否真正得以調整，住房消費需求難以釋放的問題所在。