文 ▏本刊記者 納婕謐

香港樓市撤辣之後行情火暴，究竟是曇花一現，還是能夠起死回升，記者特地採訪了業內資深人士，祥益地產總裁汪敦敬，聽他解讀香港樓市的真實情況、分析後市發展。

最悲情的時候，卻最富有

記者：您曾經表示，2023年樓價下跌只是一個由低通脹、高定期息口、悲情充斥格局下引起大部分購買力被凍結的異數而已！可否深入談談您認為“悲情”是如何影響樓市的？

汪敦敬：一般市場出現的問題都是錢蒸發，從來沒見過有社會錢越來越多，但不進入市場。近兩年來，香港的定期存款增長了四萬億，多過1997年的總存款量。進入2024年，整體定期存款更屢創新高，逾17萬億元，是歷年來錢最多的年份，夠還完兩次香港目前的全部住宅貸款。

大量錢被銀行吸引後，大家自然就感覺到市場上沒錢，這無疑加重了悲觀情緒，再加之一年暴動、三年疫情及網絡世界中不斷發酵的悲觀言論，樓市才顯得低迷。但現實情況是香港經濟很強壯，就算有些板塊不穩定，總財富仍然在持續增長，樓市亦未出現結構性問題，更有大概7成按揭樓盤已經供完，但由於上年市場上缺乏正面信號，樓市無奈長期被悲情籠罩。今年則有所不同，有了撤辣這則好消息後，樓市風向終於有了大轉向。其實早在撤辣之前，我們的統計指數就顯示樓市已經探底。

至於為什麼這麼多的錢放在銀行不出來，重要原因之一就是香港的銀行體制很好，2023年多數時間，香港的通脹率都在2%以下，定存利率則維持5%上下，息口減掉通脹都還有3%的利差。而按揭利率基本是4%左右，定期利率高於按揭利率，講得實際點，將錢放在定期再按揭買樓都有錢賺。再加之香港採用聯繫匯率制度，就形成一種現象：樓市不好，但卻有十幾萬億的存款在“錢生錢”。最悲情的時候，卻最富有。

流通量才是衡量樓市好否的金指標

記者：有人認為當前個別樓盤反映過熱只是短時間政策刺激下的“反彈”。並且中長期來看，香港房價、利率仍在高位，服務業為主的就業結構難以吸納大批高端人才，進而更難支撐當前房價，未來兩年香港房價或還將繼續下跌，香港樓市好不起來。您怎麼看？

汪敦敬：我認為樓價升或跌並不是衡量樓市好與不好的標準，買樓、賣樓的人變多，讓市場流通起來才是最重要的。撤辣只是讓香港樓市恢復正常的分水嶺。

過去十幾年的辣招確實成功讓香港抵禦了炒房客的進攻，但我們也付出了沉重的代價，市場被迫“冰凍”進入冬眠狀態，想入手的人進不來，使放盤量至少減少了四五成，最多的時候減少了六成二手放盤量。

如今，不管看好或不看好香港樓市，放盤的人倍增了。這給了大家討價還價的空間，而這空間對於樓市的良性發展是十分重要的。樓市的成長不是像一支箭頭直線上升，而是在“平貴磨合”的過程中有了向前的動力，磨合的前提就是有足夠多的樓盤供大家選擇。

適合用辣招的時候已經過去了，現階段是需要確保有足夠的流通量讓市場轉向。流通量不夠，就只能滿足有錢人的需求，這是不健康的狀態。當流通量夠了，市場自然就會活躍起來進行自我調整，為未來的樓市發展留下空間。

“八仙過海，各顯神通”

記者：有數據顯示，單計過去周末（3月9日及10日）香港一手市場成交已佔約335宗，相比2月全月約280宗，即一個周末已多過撤辣前一個月的成交量，幾乎是此前的7倍，同時也出現了多宗“大手客入市”個案。您怎麼看？

汪敦敬：撤辣之前大手成交已經很多，豪宅價格不僅不曾跌落過，更在上年年中出現上升的趨勢，這班“先知先覺”的有錢人是最先回到香港樓市的。

除此以外，之前凍結的購買力正是目前樓市恢復的活力來源。香港本地人的養老需求、投機一族和外地人剛需（包括內地人、日韓、歐美等）等生意都是“長做長有的”，現在正是“八仙過海，各顯神通”，這是最健康的市場狀態，可以說購買力方興未艾。但同時值得注意的是，“解凍”不能求快，恰當速度才更利於樓市長足長遠的發展，快速的火爆反而容易引起管制的反彈。

下半場一定是貨不夠賣

記者：“撤辣”後，香港熱門樓盤都還暫未出現明顯漲價，且都維持着一定的折扣優惠力度，有觀點認為目前開發商還是以快速去化為主，樓價上漲依然有壓力，您怎麼看？

汪敦敬：現階段一定是屬於出貨期，過往開放商積壓了一些不符合現下需要的樓盤，目前他們最著急的就是出掉這部分貨，而這個階段一定很快就結束，只是兩三個月而已。根據目前賣樓速度和庫存情況進行簡單計算，我認為下半場一定是貨不夠賣的狀態。發展商會逐漸發覺存貨不夠，由擔心賣不出去變為擔心不夠時間建樓，轉而進入買地做準備的階段。任何開發商都不想斷貨，斷貨就意味着和市場沒關係了，這反過來還會解決了香港政府賣地的財政收入減少的問題。

香港樓對內地人來講是超越普通投資標的

記者：有香港本地地產代理表示撤辣後他們分別都已接待數百組內地買家到香港看房，未來還將繼續安排內地購房者組團看房。您如何看待內地購房者對香港樓市的影響？

汪敦敬：影響很大。香港人喜歡去大灣區吃美食，內地人則喜歡來香港進行高消費，如買樓、買金，原因很簡單，香港樓盤是很優秀的國際產品，屬於美元資產，香港的黃金品質也很好。這正是一國兩制下香港的優勢所在，香港是中國國際化程度最高的城市，香港的資金管制制度、機場和港口都與國際接軌，香港樓對內地人來講是超越普通投資標的。

跨境買樓的交易行為，已不在“兩地”的舊概念之下，而是符合一體化的新趨勢。港府對於內地人購樓需求的處理方式和以往已經有所不同，如今市場是給我們時間建樓以滿足他們的需要，而不是阻擋。隨着內地經濟不斷向好發展，我認為官商還應合力評估市場所需，從而趁早部署。就算很難準確預估所需樓盤數量，我們也必須盡可能達到“有條件做無限供應”的水平，因此高比例的熟地是十分之需要的，要做到隨時可以建樓、推出樓花。

記者：數據顯示，香港市場的租金收益率從2021年3月的2.3%上升至2024年1月的3.3%，是近3年來最高。有觀點認為租金回報率高的前提是樓價能比較穩定，當下如果要投資，還是建議入市謹慎。您的看法是？.

汪敦敬：據我的經驗，租金回報率並非購房者的主要考量因素，最重要的是穩定感。對於很多人而言，在香港買樓比在美國買美元產品更安全、放心，不容易受到政治因素的影響，這是香港的最大優勢所在。另外香港的租房市場是很堅挺的，上年樓價跌得最厲害時，租金指數反而連續上升了12個月。

記者：您認為香港樓市發展的後續動力在哪？

汪敦敬：首先取決於這次樓市復甦的順利程度，目前我們正處於這個階段。其次就在於香港能否成為未來中國經濟成長的火車頭，這取決於香港“國際金融中心”的地位是否穩固。如今中國很強調高科技驅動經濟發展，這意味着會有越來越多人要和中國做生意，金融的重要性將得以凸顯，到時外國會重新需要香港，我相信未來20年對香港來說是經濟騰飛的黃金時代。