文 ︱ 本刊主筆 何潔霞

年初香港樓價由低位反彈接近一成，不過隨後升勢未能維持再度回落。近月除了二手市場不斷出現勁蝕個案外，由發展商主導的一手新盤亦陸續出現大劈價，好似長實集團再次成為樓市焦點，旗下油塘新盤親海駅以低價發售，成為過去7年市區最平新樓盤，而且賣過滿堂紅。記者翻查過往紀錄，有大型新盤減價進售，都會做成市場震盪，今次親海駅低於市價兩成開賣，最終結果又會否好像過去往績一樣，暗示後市繼續下挫，又抑或有甚麼其他啟示呢？

低於市價平賣是否好兆頭?

講回今次油塘新盤親海駅，平均呎價14，997元，是2016年後、過去7年市區最平新盤，最平開放式單位入場費低見290萬元，呎價低至1.34萬元起。連長實樓神趙國雄都說是“平爆價”，還笑言說“代理聽到價錢就開心到喊，老闆聽到價錢就傷心到喊！”

至於長實主席李澤鉅亦都在業績報告中，形容親海駅的定價是一個吸引價格，相信可以帶動銷情。又認為目前無論買地或買樓，時機上均較3年前為佳。

其實今次低於市價平賣，是不是好兆頭，看回過去半年，記者就發現長實劈價沽貨行動，暫時還未有停止過。

長實早在2月時率先劈價賣愛海頌貨尾。這是近半年新盤市場最早劈價的新盤，今年2月份長實的賣樓猛將郭子威已經率先搶閘，劈價最高18%銷售市建局合作項目長沙灣愛海頌22伙貨尾，當時更大字標題寫上“益街坊”，還說要以快打慢盡快套現。而該批貨尾開賣時，更吸引逾百人排隊搶購，排隊人龍更由紅磡置富都會商場中庭，延伸至港鐵紅磡站外天橋位置，而這批劈價貨亦即晚沽清。

3月份長實再度劈價推出屯門飛揚二期。今次首批88伙折實平均呎價12，509元，竟然較項目第一期足足下降了17%，成為青山公路近三年來首批折實均價最平的新盤。當時樓神趙國雄更不諱言形容定價屬“深水炸彈價”。

當時飛揚二期劈價推盤更引起同屋苑一期業主不滿，因為不少業主於樓花期採用建築期付款辦法入市，樓盤未入住已經即刻貶值，部份一期業主同時擔心因為二期劈價，會導致估價不足而需要補錢上會。

經濟疲弱市民入市考慮多

記者綜合過去半年長實旗下多個樓盤浪接浪劈價，每次劈價幅度都有一成、兩成。有分析認為，如果大發展商新樓盤都劈價，後市會如何呢?

浸大會計經濟及金融學系副教授麥萃才表示，本港第二季經濟增長放緩至百分之1.5，而經濟增長放緩，反映環球經濟疲弱，會影響市民買樓意欲。而長實(01113)旗下油塘親海駅的“呼吸PLAN”，提供首三年超低利率助市民買樓換樓，令更多市民有能力購買，吸引更多潛在買家，認為發展商要想做到高銷量，就需要考慮促銷方案，提供優惠。

麥萃才更指出，目前市民多到海外消費，本土消費動力相對較弱，加上經濟不穩定影響各界發展，令市民有更多入市考慮。他指，香港房屋市場有不同產品，居屋和私樓的屬性類似，都可以擁有自己業權，但私樓可以全權擁有業權，同時有租住權、轉讓權，當中產生的利益和收入可全部收入囊中，但居屋有財產使用權限制，只可以自住，除非住戶補償全部地價才可全權擁有業權，在價錢相約甚至比居屋更便宜時，市民會更傾向選擇私樓。

至於兩家龍頭代理行亦都說親海駅II首批低市價超過20%，估計短期內定必凍結九龍及新界區的二手市場，甚至連準備抽居屋那批買家都會被吸納。以目前樓市來說，親海駅的確吸引。

料8月份仍有多個新盤登場

記者在8月12親臨海駅的開賣現場，採訪美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明，他表示，親海駅反應相當熾熱，美聯的登記客出席率達8成，而收票方面以九龍區客戶為主，佔約6成，至於港島及新界客人則佔約4成。他強調，該項目位處臨海地段，不少單位享有優質維港景致，而且鄰近港鐵油塘站，一站即達港島東商貿區，兩站可達九龍東商貿區，同時坐擁交通便利及優質海景，加上發展商以震撼價錢推出這批單位，吸引不少用家捧場，當中90、00後年輕買家佔比達8成；同時亦吸引一批投資客捧場，佔比高達4成，較一般新樓盤為高。而他預計，日後項目落成後呎租可達40元，租金回報率料達3厘水平。

不過，布少明預計，8月份有多個新盤連環登場，並以低價策略出擊下，他相信市場購買力會持續流向一手，看好全月一手成交量有望增至過千宗水平，較7月增加約1倍。而他認為當日亦有不少向隅客，料部分亦會走至二手市場選購物業，有望帶動本月二手成交達2，800宗。

中原集團主席兼總裁施永青表示，日前，在中原地產一次內部會議上，我作了一個對下階段樓市的分析。說牛市不會重臨是我的意見，不過這個說法是有時限的，指的是今年下半年，並非永久性。市場的特色就是有周期性，牛市過了會有熊市，熊市過了牛市又會重臨。怎可能牛市以後都不會重臨？

他指出，我在公司內部的管理人員會議上之所以會說這樣的話，主要是想提醒管理人員不要做夢了，總是幻想牛市很快就會重臨，那就不用花氣力。

他強調，在通關復常初期，香港很多人都對未來存有幻想，認為香港會先有小陽春，隨後還會有真復甦，跟著還會有大牛市。然而，真正受益較多的板塊只有旅遊業與零售業。而所謂“好啲”，也只是從低位反彈，遠遠未返到疫情前的水平。

他指出，4月下旬，市場上的買賣量已經回落。有相當一部分買家轉而選擇租樓，以避免遇上樓價回落的風險。在這種情況下，樓價自然上衝乏力。在高位徘徊了一段時間之後，到5月份，中原城市領先指數已在個別星期出現回落。“起初，賣方與經紀都不願接受這個現實，依然繼續唱好後市。直到最近，連發展商都開始面對現實，在開盤時訂價進取。不但不敢創新高，甚至訂得比之前推出的同類單位還要低。”

“發展商當然知道，訂價太低可能會嚇怕買家，但訂低一些，多少還能吸引一點人來買，總好過訂一個競爭對手開心的價錢，卻只能賣出寥寥數伙。相信採取這種策略的發展商在下階段會愈來愈多，樓價在下階段出現進一步調整的機會率很高。”

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，油塘票王新盤低開策略推售奏效，他在賣樓現場對記者說，推出626伙即日火速售罄，足證市場購買力實在，亦為樓市帶來新動力，料觀望多時的買家亦會重新部署置業時機。二手交投則持續受壓，全因業主減幅仍不及一手新盤大，買賣雙方對造價仍有一段差距，拖慢交投。

陳永傑又指出，油塘一帶具發展潛力，早已由傳統工業區變身成為綜合發展區，而親海駅位處臨海位置，景觀優越，加上戶型多元，區內新晉屋苑平均每呎租金約50元，部份開放式單位更高達60元。