記者及攝影師於較早前跑到黃竹坑採訪香港廠商會永遠名譽會長、金寶控股主席李秀恒，李秀恒是位有經驗的工廈活化商人，記者特來聽取他的心得體會。

他已經嘗到了甜頭

記者一出地鐵站，就發現港島傳統工業集中地的黃竹坑，已搖身一變成為新晉商貿區。有投資眼光的李秀恒看準區內發展潛力，早已着手活化旗下的偉晉中心一期及二期，目標是改裝成為一幢寫字樓及一幢酒店，只租不售。目前工程大致完工，正進行內部裝修工程，務求打造成為疫後工廈活化新典範。

李秀恒在80年代自立門戶，由做鐘錶加工的工廠起家，至創立金寶集團從事鐘錶零件生意，其後逐漸轉型至集工業、物業及古董投資於一身的企業家。

記者問李秀恒何時看到活化工廈的商機。他說，隨着80年代末90年代初香港工業不斷北遷，香港部分工廈未能物盡其用。因此政府鼓勵空置工廠改建用途。2009年10月，香港政府宣佈一系列便利舊工廈重建和整幢改裝的活化工廈措施。容許15年以上舊工業大廈（工廈）業主，免補地價將整幢工廈改裝活化。改裝作其它用途，例如改建為寫字樓、藝術工作室、服務式住宅等。被稱作為工廈活化1.0版本。

他笑對記者說，由於他是搞鐘錶工業出身,所以對工廠大廈特別有感情，2010年金寶集團以4.18億元購入葵涌活化項目KC100，前身為葵涌運通製衣大廈，2016年完成活化工程。項目備受市場推崇，KC100的總樓面面積約30萬平方呎，主要分為辦公室及商場，呎租由活化前約11元升至27元，出租率近100%。

酒店加寫字樓辦公設計

正是疫後改造新方向

記者問到偉晉中心活化的具體過程，李秀恒表示，原先打算把偉晉兩幢工廈拆卸重建，但由於該區“工轉商”補地價金額急增，最終改變策略，决定把在2002年購入的偉晉中心及立興工業大廈（後易名為偉晉中心2期）兩幢工廈，改裝作寫字樓及酒店。

他對於黃竹坑的偉晉中心充滿信心。據了解，该項工程總投資約6億元，活化後總樓面面積約18萬平方呎(每幢約9萬平方呎)。其中一幢大廈將會活化為23層高的辦公大樓，至於另一幢則會改建為24層高、擁有139間客房的四星級酒店，辦公大樓部分於2023年6月初完成。

以前李秀恒的辦公室在尖沙咀，現在己搬到黃竹坑。他說,“活化工程完成後，由偉晉中心經行人天橋步行至港鐵黃竹坑站B出口只需兩分鐘，來往金鐘和中環等核心商業區，僅需約10至15分鐘。”

李秀恒帶記者參觀時指出，新冠疫情後，令企業員工上班、生活及工作等出現很大的變化，偉晉中心項目在活化時加入新的設計概念，以有效利用工廈內部空間，提供更好的服務。他期望項目啟用後，成為國際金融企業、私募基金及創科企業提供商住一體，服務多元的新型商務空間，加速區內升級轉型。

李秀恒談到發展前景時稱，偉晉中心是區內唯一港鐵上蓋的商廈，具有一定優勢。酒店部分計劃會交給本港有規模的酒店管理機構管理，會配套居家辦公家具、健身房、遊戲室、會議室等。

“考慮酒店加寫字樓辦公的設計，正是為疫情期間從用戶的角度出發，減少住戶用於上班的交通時間，日後該商廈推出後，希望吸引國際機構租戶，他們既可到寫字樓商談生意，又能很快地入住酒店休息。”李秀恒表示。

工商活化 商機無限

談及未來，他笑對記者說，重建工廈物業，尤其改建成商廈，可能會得到不俗回報。

有房地產服務及投資公司研究發現，改裝為寫字樓或半商舖用途的工廈可提供高達六成的租金溢價。活化工廈帶來的資產價值增長，亦遠高於一般工廈交投所錄得的增幅。

研究還顯示，投資可供活化的工廈有利可圖，活化動作包括重建、整幢改裝、申請更改用途等。例如買入整幢舊工廈，再重建改成商廈，落成後以寫字樓及半商舖形式出租，可享有大幅租金溢價。工廈前身每呎租金，於活化後成商廈的租金，租值升幅可以倍數計。所以，買入工廈分層單位，博被收購重建以外，或整幢工廈被申請更改用途，工廈被活化後有助提升租值。

李秀恒指出，完成偉晉中心項目後，會發展油塘榮山工業大廈，該工廈樓面面積55萬平方呎，項目規模比之前的工廈活化項目都要大。

建議政府改進政策

香港如何能在疫後重新出發？李秀恒談到，其中一點必須做到的是改善港府內部的效率及作風。他說目前活化的制度太僵化，他建議港府跟隨時代變化，靈活應對。

他舉例，今次新冠病毒疫情全球大流行，改變人們不少生活習慣、衛生觀念和工作模式，也令租客和遊客對商廈及酒店內的衛生設施要求提高，因此有業主在申請將工廈改建成酒店時，特意於圖則中增設額外洗手設施和智能廁所，目的是加強衛生配套，方便客人。但屋宇署在審批時，仍沿用新冠病毒疫情爆發前的準則，完全沒體會到圖則改進的“好意”，以額外設施不符準則拒批。試問這對於有意活化工廈的業主打擊有多大？