文 ︱ 本刊記者 劉妍伶

雖然香港目前有不少成功案例可供借鑒，但記者翻閱資料時發現，現時工廈活化的成功率似乎遠遠不如早前業界預期。

特區政府在2010年度施政報告中首次提及活化工廈措施，鼓勵合資格的工廈業主透過重建或整幢改裝，令工廈可作其他用途，以配合香港的社會和經濟需要。隨後的六年（2010-2016年）被稱為工廈活化1.0計劃。2018年度施政報告中，特區政府再次宣布重啟工廈活化計劃2.0。

截至2022年12月底，兩輪活化工廈計劃下接獲的重建申請逾60宗，當中14宗已完成地契修訂及約40宗已就重建項目取得規劃許可（後者有部分還需要修訂地契）。另外，計劃下接獲約150多幢工廈申請整幢改裝，當中約140宗已獲批准。僅佔香港合資格工廈總數10%左右。更多的老舊工廈在活化之路無法推行，胎死腹中。

那麼，決定活化工廈能否如期推行的因素是什麼？根據記者走訪多個工廈與知情人士討論後歸納總結出三點：

工廈業權是否單一

香港註冊建築師、香港建築師學會前會長陳沐文向記者表示，在香港重建建築物最大問題是業權，當業權被賣散，不屬於單一業主時，重建難度會更高。當一幢工廈擁有數名業主，幾十年間，業主們多數移居國外，難以取得聯繫，便無法有效推動工廈活化。

以長沙灣汝州西街永康工廠大廈為例，2013年，特區政府向工廈業主發出收購建議，準備著手重建工作，但4年間只收得約67%業權，業主立案法團更在2016年翻新外牆和更換升降機，無易手活化的意願，最終該活化重建項目於2018年被迫終止。後來得益於市建局改用“局部改造”方案取代“全幢改造”令其在2022年大致竣工翻新，耗費約1.5億港元將該工廈重建為市建局樓宇復修部的辦事處。有業界認為這是局方在推進工廈活化過程中“騎虎難下”之策。

位於青山道688至690號的嘉名工廠大廈，同樣因業權分散阻礙其活化進程。據周邊地產中介透露，當初不少小業主因為資金談不攏等問題，不願將業權易手，導致法團及發展商收購率未能達到活化的標準，最終無奈終止項目。

經濟誘因是否足夠

活化工廈成本不小，分分鐘比新建一幢大廈更高。2018年南豐紗廠宣布活化之際，有資料顯示，活化費用高達7億港元，非一般業主能夠承受。

此外，特區政府在工廈活化的資金投入有限，對於一些仍有生產力的工廈業主而言，工廈活化後的市值、周圍配套的交通設施無法有明確答案，更意味着未來3-5年無租金收入，令一眾業主業權易手的意願降低。

工廈是否符合現時建築標準

在本次工廈活化2.0政策下，特區政府首次容許工廈改造成過渡性房屋，引起眾議。因為香港租金高昂，沒有公屋的基層民眾大多蝸居在細小﹑租金又貴的住宅分租單位，若市場上有工廈改建的過渡性住房供應，有望抑制租金水平，從而減輕基層民眾負擔。

但是，根據香港建築物條例，住宅必須符合採光及通光要求。工廈最初設計僅為存貨及生產用途，不少貨物更不需要陽光直射，導致現在不少工廈需犧牲大量樓面面積，甚至拆墻鬆綁來滿足採光要求，此外，工廈還需加增煮食區域，令改裝的建築及裝修成本大增。

如今活化成中醫診所的雷生春同樣經歷大改造，原先每層樓外部的圍欄過矮，活化過程中在其內部增設1.1米高玻璃製圍欄，更削薄原有地基使得每層有足夠位置安置電梯，以符合當下的建築標準。

“香港建築條例十分嚴苛，香港人口密集，市民人身安全尤為重要。活化後的工廈要符合現時土地規劃綱要、建築條例、法律規條三大範疇規定方可重用，所有建築都要考慮消防安全，能否令消防員暢通無阻進入建築，有無灑水系統，有無緊急照明系統，有無緊急逃生出口等，老舊工廈基本不具備以上設施，活化過程尤為艱難。”香港大学建筑学系教授祈宜臻解釋道。

雖然香港目前有不少成功案例可供借鑒，但記者翻閱資料時發現，現時工廈活化的成功率似乎遠遠不如早前業界預期。

特區政府在2010年度施政報告中首次提及活化工廈措施，鼓勵合資格的工廈業主透過重建或整幢改裝，令工廈可作其他用途，以配合香港的社會和經濟需要。隨後的六年（2010-2016年）被稱為工廈活化1.0計劃。2018年度施政報告中，特區政府再次宣布重啟工廈活化計劃2.0。

截至2022年12月底，兩輪活化工廈計劃下接獲的重建申請逾60宗，當中14宗已完成地契修訂及約40宗已就重建項目取得規劃許可（後者有部分還需要修訂地契）。另外，計劃下接獲約150多幢工廈申請整幢改裝，當中約140宗已獲批准。僅佔香港合資格工廈總數10%左右。更多的老舊工廈在活化之路無法推行，胎死腹中。

那麼，決定活化工廈能否如期推行的因素是什麼？根據記者走訪多個工廈與知情人士討論後歸納總結出三點：

工廈業權是否單一

香港註冊建築師、香港建築師學會前會長陳沐文向記者表示，在香港重建建築物最大問題是業權，當業權被賣散，不屬於單一業主時，重建難度會更高。當一幢工廈擁有數名業主，幾十年間，業主們多數移居國外，難以取得聯繫，便無法有效推動工廈活化。

以長沙灣汝州西街永康工廠大廈為例，2013年，特區政府向工廈業主發出收購建議，準備著手重建工作，但4年間只收得約67%業權，業主立案法團更在2016年翻新外牆和更換升降機，無易手活化的意願，最終該活化重建項目於2018年被迫終止。後來得益於市建局改用“局部改造”方案取代“全幢改造”令其在2022年大致竣工翻新，耗費約1.5億港元將該工廈重建為市建局樓宇復修部的辦事處。有業界認為這是局方在推進工廈活化過程中“騎虎難下”之策。

位於青山道688至690號的嘉名工廠大廈，同樣因業權分散阻礙其活化進程。據周邊地產中介透露，當初不少小業主因為資金談不攏等問題，不願將業權易手，導致法團及發展商收購率未能達到活化的標準，最終無奈終止項目。

經濟誘因是否足夠

活化工廈成本不小，分分鐘比新建一幢大廈更高。2018年南豐紗廠宣布活化之際，有資料顯示，活化費用高達7億港元，非一般業主能夠承受。

此外，特區政府在工廈活化的資金投入有限，對於一些仍有生產力的工廈業主而言，工廈活化後的市值、周圍配套的交通設施無法有明確答案，更意味着未來3-5年無租金收入，令一眾業主業權易手的意願降低。

工廈是否符合現時建築標準

在本次工廈活化2.0政策下，特區政府首次容許工廈改造成過渡性房屋，引起眾議。因為香港租金高昂，沒有公屋的基層民眾大多蝸居在細小﹑租金又貴的住宅分租單位，若市場上有工廈改建的過渡性住房供應，有望抑制租金水平，從而減輕基層民眾負擔。

但是，根據香港建築物條例，住宅必須符合採光及通光要求。工廈最初設計僅為存貨及生產用途，不少貨物更不需要陽光直射，導致現在不少工廈需犧牲大量樓面面積，甚至拆墻鬆綁來滿足採光要求，此外，工廈還需加增煮食區域，令改裝的建築及裝修成本大增。

如今活化成中醫診所的雷生春同樣經歷大改造，原先每層樓外部的圍欄過矮，活化過程中在其內部增設1.1米高玻璃製圍欄，更削薄原有地基使得每層有足夠位置安置電梯，以符合當下的建築標準。

“香港建築條例十分嚴苛，香港人口密集，市民人身安全尤為重要。活化後的工廈要符合現時土地規劃綱要、建築條例、法律規條三大範疇規定方可重用，所有建築都要考慮消防安全，能否令消防員暢通無阻進入建築，有無灑水系統，有無緊急照明系統，有無緊急逃生出口等，老舊工廈基本不具備以上設施，活化過程尤為艱難。”香港大学建筑学系教授祈宜臻解釋道。