文 ︱ 本刊記者 楊冰馨

香港回歸後不少土地面臨需要續期的問題，很多土地契約會在2025年起陸續到期，特區政府5月18日公布，計劃下半年提交草案，以立法形式讓政府有權透過刊憲形式，宣布地契續期生效，計劃在每批到期地契限期日約三年前，刊登憲報宣布是否續期，業權人毋須簽立新地契。

在公布方式方面，傾向只列出不獲續期的地契，換言之，在憲報指明的日子到期的地契未有在相關憲報公告列出，則代表已獲續期。鑑於現行政策下大部分地契均獲續期，政府形容採用此“負面清單”方式的好處是簡單和易於查閱，避免羅列獲續期地契時的遺漏風險。

所有透過新法定機制續期的地契，同樣按1997年7月的土地政策，一律獲續期50年而毋須補地價，但須每年繳納相當於有關土地應課差餉租值百分之三的地租，這些條款會在法例明確訂明，並藉此成為獲續期地契的新增條款。另外，法例擬容許業權人選擇不接受地契續期，政府可在行政檢視後，將不續期的決定改為決定續期。

最早到期為油尖旺區非工業地段

眾所周知，在香港，土地基本全部由香港特別行政區政府租出或以其他方式批出。

資料顯示，香港土地契約的年期分為50年、75年和999年等，以大型屋苑為例，沙田第一城、天水圍嘉湖山莊等地契將於2047年到期，至於鰂魚涌太古城地契則屬999年期，2899年始到期。

發展局向立法會提交的文件指出，香港早年批出的地契陸續到期，未來需要處理的到期地契數目將激增。雖然由現時至2025年6月前並沒有一般用途地契到期，在2025年6月至2047年6月29日將約有2400個一般用途地契到期，當中最早一批於2025年6月到期的地契，涉及約50個位於油尖旺區屬非工業用途的地段，主要以唐樓為主；但有約30萬個屬一般用途地段的地契將於2047年6月30日當天到期，當中涉及大量新界土地。

發展局表明，在絕大部分情況下均會為地契續期，除非涉及巨大公眾利益，才會列入“負面清單”。個別地契不獲續期的業權人若不服可提出上訴。並強調，無意透過地契續期處理違反地契的情況，地政總署職員不會逐個地段巡查，否則違背精簡續期程序的立法原意。

加入執管權 違契可列“負面清單”

值得注意的是，文件提到，擬在修例中加入執管權，包括賦權政府可進入及巡查地後，以調查有否違契、明確訂明違契政府有權重收整個或部分地段、要求業權人符合《城市規劃條例》和《建築物條例》，否則政府有權將相關地契列入“負面清單”，拒絕為期續契，即相關地段在地契屆滿後，便會由政府接管。

發展局發言人表示，香港絕大部分地契可順利續期，只會將嚴重違規、屢勸不改的個案列入負面清單，強調並非想以地契續期執法，例如在新界農地上有未經許可的構築物，而又一直未有遵從清拆令，日後在刊憲時，會列明相關大廈／地段並不獲續期，業權人可以提出上訴和司法覆核，也可在地契到期前改善，相關行動須於地契到期前完成，才可重新獲新地契。

根據發展局構思，政府可以在考慮後，把本來不予續期的土地改為准許，但不可以把本來准續期的土地改為不續期；只有業權人可一起提出決定不接受地契續期，到期後土地會復歸政府。發展局提出，新安排下地契將以原有條款過渡，但會因應執管等要求加入必要的條款，不會由於無法找到業權人而無法續期。

對樓價平穩發展有積極作用

政府公布精簡地契續期的立法建議，業內人士普遍歡迎。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，現行地契續期安排與1997年前到期的契約做法一致，可減低業主對續期地契產生的不便，同時可掃除所有2047年到期物業的不確定性。

萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明指出，一般香港投資者都相信2047年後土地均能獲得續期，毋須大量補地價，如現在能夠透過立法程序清楚確定這個續期的處理手法，對本地投資者絕對是有信心的措施，對海外投資者更加可釋除他們對剩餘年期的憂慮。

團結香港基金副總裁葉文祺稱，此前坊間憂慮大量土地契約未必可以自動續期，或續期手續繁複，今次新安排可讓市民大眾與投資者更加安心，保持資產價值，對市場有穩定作用。

長實集團營業部首席經理郭子威相信，新續期安排能免卻市民對即將到期的地契有不必要解讀，令市場數據更清晰，不會出現供應斷層，有利穩定供應，對樓價平穩發展起積極作用，預料全年樓市波動8%。